Mehrfamilienhaus Thalwil
360° Projektoptimierung, Grundstücksanalyse
Bei einer Überbauung mit rund einem Dutzend Wohnungen in Thalwil zeigte sich kurz vor der Baueingabe ein deutliches Missverhältnis zwischen Baukosten und Erträgen. Im Rahmen einer 360-Grad-Projektoptimierung wurde das Projekt umfassend überprüft, strukturell angepasst und wirtschaftlich neu ausbalanciert.
360-Grad-Projektoptimierung eines Mehrfamilienhauses in Thalwil
Was war die Ausgangslage?
Das Projekt befand sich am Übergang vom Vorprojekt zur Baueingabe und war architektonisch bereits weit entwickelt. Im Rahmen einer externen Kostenschätzung zeigte sich jedoch, dass die effektiven Baukosten deutlich über den ursprünglichen Annahmen lagen. Dadurch entstand ein klares Missverhältnis zwischen Investitionskosten, erzielbarer Wohnfläche und erwarteter Rendite.
Die Bauherrschaft stand vor zentralen Fragen:
- Warum sind die Baukosten so stark angestiegen
- Wo liegen Kostentreiber und ineffiziente Strukturen
- Welche Anpassungen sind in dieser Projektphase noch realistisch
- Wie kann das Projekt wirtschaftlich stabilisiert werden, ohne Qualitätsverlust
Zu diesem Zeitpunkt wurde ich beigezogen, um das Projekt unabhängig und ganzheitlich zu überprüfen.
Wie lautete die Aufgenstellung?
Ziel war es, das Projekt in einer noch formbaren Phase umfassend zu analysieren und wirtschaftlich zu optimieren. Im Vordergrund stand nicht eine isolierte Kostensenkung, sondern das Wiederherstellen eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Baukosten, Wohnfläche, Qualität und Rendite.
Die Aufgabenstellung umfasste insbesondere:
- Ganzheitliche Analyse des Grundstücks und des Projekts
- Identifikation von Kostentreibern und nicht wertschöpfenden Flächen
- Prüfung von Ausnutzung, Wohnflächenpotenzial und Ertrag
- Entwicklung konkreter Optimierungsmassnahmen
- Transparente Bewertung der Auswirkungen jeder Massnahme
Was habe ich geleistet?
Das Projekt wurde im Rahmen einer 360-Grad-Analyse systematisch überprüft. Ausgangspunkt bildete eine eigenständige Grundstücksanalyse, um die projektierte Bebauung mit dem tatsächlichen Potenzial des Grundstücks abzugleichen. Dabei zeigte sich, dass vorhandene Ausnutzungsreserven noch nicht vollständig genutzt waren.
Darauf aufbauend wurde das Projekt in seiner Gesamtheit geprüft, unter anderem in folgenden Bereichen:
- Grundriss- und Flächenorganisation
- Verkehrsflächen, Nebenräume und Untergeschosse
- Baugrube, Bauablauf und logistische Abläufe
- konstruktive Systeme und Wandaufbauten
- Verhältnis von Aufwand, Kosten und Ertrag
- Diverse weitere
Im Zuge der Analyse konnten Flächen identifiziert werden, die hohe Kosten verursachten, jedoch keinen direkten Ertrag generierten. Dazu gehörten insbesondere überdimensionierte Verkehrsflächen, Kellerräume sowie ein zusätzliches Untergeschoss. Durch gezielte Anpassungen konnte das unterste Untergeschoss vollständig entfallen, was zu erheblichen Einsparungen bei Baugrube und Konstruktion führte. Parallel wurden Wandkonstruktionen und Details vereinfacht, ohne die Qualität für die späteren Bewohner zu beeinträchtigen.
Alle Massnahmen wurden in einem strukturierten Massnahmenkatalog festgehalten, inklusive ihrer Auswirkungen auf Baukosten, Wirtschaftlichkeit und Nutzerqualität. Dieser Katalog wurde gemeinsam mit der Bauherrschaft sowie dem planenden Architekten besprochen und priorisiert.
Was war das Ergebnis?
Durch die umgesetzten Optimierungsmassnahmen konnte das Projekt wirtschaftlich deutlich verbessert und neu ausbalanciert werden. Trotz eines im Verhältnis hohen Grundstückspreises gelang es, die Gesamtperformance des Projekts substanziell zu steigern.
Konkret wurden folgende Ergebnisse erzielt:
- +1,6 % zusätzliche Wohnfläche
- –6,7 % Reduktion der Baukosten
- +14 % Steigerung der Rendite auf EK
Der Mehrwert lag nicht nur in den Zahlen, sondern auch in der erhöhten Planungssicherheit. Die Bauherrschaft erhielt eine klare Entscheidungsgrundlage, ein wirtschaftlich tragfähiges Projekt und einen strukturierten Massnahmenplan, der anschliessend durch den Architekten in die weitere Planung überführt wurde. Das Projekt befindet sich nun in der Ausführung.
