Sie möchten ein Grundstück kaufen, verkaufen oder bebauen und wissen nicht, was darauf möglich ist

Grundstücksanalyse

Gerne kläre ich mit einer Grundstücksanalyse, was auf Ihrem Grundstück möglich ist und was es wert ist. Als unabhängiger Architekt SIA prüfe ich Baurecht, Grundbuch, Erschliessung und Gelände, rechne Varianten durch und gebe Ihnen vor Kauf, Verkauf oder Bebauung eine fundierte Grundlage für Ihren Entscheid.

✔ Unabhängiger Architekt auf Ihrer Seite

✔ Ihr Grundstück baurechtlich und wirtschaftlich geprüft

✔ Klare Grundlage für Kauf, Verkauf oder Bebauung

Simon B. Käslin

Architekt SIA, 17+ Jahre Erfahrung

⭐⭐⭐⭐⭐

5.0 auf Google

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Erstgespräch kostenlos

CHF 1'800

Für wen die Grundstücksanalyse sinnvoll ist

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Für alle, die vor einem Kauf, Verkauf oder einer Bebauung wissen möchten, was ein Grundstück wirklich hergibt

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Besonders, wenn Sie ein Grundstück oder ein älteres Haus im Inserat gefunden haben und vor der Unterschrift wissen möchten, wie gross Sie bauen dürfen und ob es zu Ihrem Budget passt

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Wenn Sie verkaufen möchten und den Preis nicht allein dem Käufer oder Entwickler überlassen wollen

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Wenn Sie geerbt haben und in der Familie eine sachliche Grundlage für den Entscheid brauchen

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Was ist enthalten und wie läuft es ab?

Das ist bei der Grundstücksanalyse inbegriffen

✔ Kostenloses Erstgespräch per Teams oder Telefon

✔ Beschaffung von ÖREB-Auszug, Zonenplan, Bau- und Zonenordnung und amtlicher Vermessung

✔ Begehung des Grundstücks vor Ort

✔ Prüfung von Dichtemass, Abständen, Höhen, Geschossen, Baulinien und Abstandslinien zu Wald und Gewässer

✔ Auswertung von Grundbuch und Dienstbarkeiten wie Fahrwegrechte, Leitungsrechte oder Baubeschränkungen

✔ Prüfung der Erschliessung: Zufahrt, Wegrechte, Wasser, Abwasser und Strom, und ob dafür noch Kosten auf Sie zukommen

✔ Zwei bis drei Varianten mit Kennzahlen zu Geschossfläche, Wohnfläche, Parkierung, Baukosten und Erlös

✔ Abgleich mit Ihrem Budget: Passen Landpreis, Baukosten und Nebenkosten zusammen?

✔ Tragbarer Landpreis aus Sicht eines Entwicklers, eingeordnet mit Vergleichswerten aus dem Markt

✔ Bericht von rund acht Seiten mit Sammlung der massgebenden Vorschriften

✔ Besprechung der Ergebnisse und Rückfragen im Nachgang

Auf Wunsch

Volumenstudie mit 3D-Modell des möglichen Gebäudevolumens auf Ihrem Grundstück.

Nicht inbegriffen

Eine formelle Bauvoranfrage bei der Gemeinde und eine Verkehrswertschätzung nach Bankstandard.

Diese Unterlagen brauche ich

Damit ich mich gut vorbereiten kann, brauche ich:

✔ Adresse oder Katasternummer des Grundstücks

✔ Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten, falls vorhanden

✔ Alle vorhandenen Pläne der bestehenden Gebäude

✔ Verkaufsdokumentation, wenn Sie kaufen möchten

✔ Frühere Studien, Bewertungen oder Angebote von Interessenten

✔ Ihr Ziel: Selbst bauen, verkaufen, vermieten oder Klarheit gewinnen

Lieber zu viel als zu wenig

Schicken Sie mir alles, was Sie haben. Was öffentlich zugänglich ist, beschaffe ich bei Gemeinde, Kanton und Grundbuchamt selbst.

Wann schicken?

Mit der Auftragserteilung. Sind Sie noch nicht Eigentümer, genügen für den Start Adresse und Verkaufsunterlagen. Den Grundbuchauszug erhalten Sie oft beim Verkäufer.

So läuft die Grundstücksanalyse ab

1. Kostenloses Erstgespräch

Per Teams oder Telefon lerne ich Sie und Ihr Vorhaben kennen. Möchten Sie kaufen, verkaufen, selbst bauen oder einfach Klarheit gewinnen? Was ist Ihnen wichtig, und stehen Fristen an? Danach erhalten Sie meine Offerte.

2. Unterlagen und Grundlagen

Sie schicken mir, was Sie haben. Den Rest beschaffe ich selbst: ÖREB-Auszug, Zonenplan, Bau- und Zonenordnung, amtliche Vermessung und mit Ihrer Vollmacht den Grundbuchauszug mit allen Dienstbarkeiten.

3. Einarbeitung und Begehung

Ich lese mich intensiv in Vorschriften und Unterlagen ein und lege sie übereinander. Vor Ort schaue ich mir Grundstück, Gelände, Zufahrt und Nachbarbebauung an. Vieles zeigt sich erst dort, etwa ein Gefälle, ein geschützter Baum oder eine enge Zufahrt.

4. Analyse und Varianten

Ich prüfe, was die Bebaubarkeit bestimmt, zum Beispiel das Dichtemass, also wie viel Fläche oder Volumen im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf, dazu Abstände, Höhen und Geschosse, Baulinien, Erschliessung und Dienstbarkeiten. Dann rechne ich zwei bis drei Varianten mit Flächen, Baukosten und Erlös durch und leite daraus eine Landpreisspanne ab. Möchten Sie kaufen, gleiche ich das Ergebnis mit Ihrem Budget ab.

5. Bericht und Besprechung

Sie erhalten einen Bericht von rund acht Seiten mit Kurzfazit, Kennzahlen, Landpreisspanne und den massgebenden Vorschriften im Wortlaut. Wir gehen ihn gemeinsam durch. Was nur die Gemeinde verbindlich beantworten kann, benenne ich klar.

6. Nach dem Bericht

Ich sage Ihnen, welche Punkte Sie vor einem Entscheid noch klären sollten. Tauchen später Fragen auf, etwa in Verhandlungen, im Gespräch mit der Bank oder in der Familie, rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir.

So lange dauert die Grundstücksanalyse

Bis zum Bericht

In der Regel ein bis zwei Wochen nach der Begehung. Bei Grundstücken mit Gestaltungsplan, mehreren Zonen oder fehlenden Grundlagen der Gemeinde kann es länger dauern.

Begehung

Den Termin vor Ort vereinbaren wir direkt nach Auftrag, gerne gemeinsam mit Ihnen.

Wenn es eilt

Steht ein Kaufentscheid oder eine Bieterfrist an, sagen Sie es mir im Erstgespräch. Nach Verfügbarkeit richte ich mich nach Ihrer Frist.

Was kostet eine Grundstücksanalyse?

Den Preis finden Sie oben auf dieser Seite. Er ist pauschal und enthält Begehung, Bericht und Besprechung. Auf Wunsch ergänze ich eine Volumenstudie mit 3D-Modell. Bei sehr grossen oder komplexen Grundstücken, etwa mit Gestaltungsplan oder mehreren Zonen, bespreche ich den Umfang vorher mit Ihnen, und Sie erhalten vorab eine verbindliche Offerte.

Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?

Das bestimmen Zonenplan und Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde zusammen mit dem kantonalen Baugesetz, etwa mit Dichtemass, Abständen, Höhen, Geschossen und Baulinien. Dazu kommen Einschränkungen aus dem Grundbuch, etwa Baubeschränkungen oder Leitungsrechte. In der Grundstücksanalyse fasse ich das zu einer klaren Aussage zusammen, wie viel Geschossfläche und Wohnfläche realistisch entstehen kann.

Ist die Grundstücksanalyse eine Verkehrswertschätzung?

Nein. Ich ermittle, was baurechtlich möglich ist, und leite daraus den Landpreis ab, den ein Entwickler bei dieser Nutzung tragen kann. Diese Rückrechnung ergänze ich mit Vergleichswerten aus dem Markt. Für eine Bank oder eine Steuerbehörde braucht es je nach Zweck eine formelle Schätzung.

Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungsziffer und Baumassenziffer?

Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche, die Baumassenziffer das Gebäudevolumen über dem Terrain. Welches Mass gilt, legt die Gemeinde fest. Bei der Baumassenziffer gibt es oft keine feste Geschosszahl, begrenzend sind dann Volumen, Höhe und Abstände. Das wirkt sich stark darauf aus, wie viel Wohnfläche tatsächlich entsteht.

Lohnt sich eine Grundstücksanalyse vor dem Kauf?

Ja, gerade dann. Sie wissen vor der Unterschrift, wie gross Sie bauen dürfen, welche Dienstbarkeiten das Grundstück belasten und ob der Preis zum möglichen Projekt passt. Für den Start genügen Adresse und Verkaufsunterlagen.

Wie verbindlich ist das Ergebnis?

Die Analyse ist eine fachliche Beurteilung auf Basis der geltenden Vorschriften. Verbindlich entscheidet die Baubehörde im Bewilligungsverfahren oder mit einem Vorentscheid. Wo eine Vorschrift Spielraum lässt, etwa bei einem Zuschlag für Arealüberbauungen, sage ich das ausdrücklich.

Wie ich bei der Grundstücksanalyse arbeite

Simon Käslin

Architekt SIA und Gründer

Was ein Grundstück wert ist, hängt vor allem davon ab, was darauf gebaut werden darf. Ich beurteile das als unabhängiger Architekt SIA, ohne eigenes Interesse an Kauf oder Verkauf, und rechne mit denselben Grundlagen, mit denen auch Makler und Entwickler arbeiten.

Oft entscheidet ein einzelner Artikel über ein ganzes Geschoss, etwa ein Zuschlag für eine Arealüberbauung oder eine Waldabstandslinie. Ich lege Zonenplan, Bau- und Zonenordnung, kantonales Baugesetz und Grundbuch übereinander, rechne zwei bis drei Varianten mit Fläche, Kosten und Erlös und leite den tragbaren Landpreis ab. Was offen bleibt, benenne ich klar.

✔ Klare Aussagen statt vager Einschätzungen

✔ Offene Punkte benenne ich offen

✔ Sie verstehen jede Zahl im Bericht

✔ Nach dem Bericht bin ich weiterhin für Sie da