MFH Zug
360° Projektoptimierung, Machbarkeitsstudie, Grundstücksanalyse
Eine Bauherrschaft prüfte den Erwerb eines Grundstücks im Kanton Zug, das in einer Ortsbildschutzzone lag und ein schutzrelevantes Bestandsgebäude aufwies. Ziel war eine fundierte Einschätzung zu Risiken, Wirtschaftlichkeit und Entwicklungsmöglichkeiten sowie die strategische Aufgleisung eines realisierbaren Projekts.
Symbolbild des zu entwickelnden Projektes
Was war die Ausgangslage?
Der Bauherr war auf der Suche nach einem Grundstück oder Bestandsobjekt im Kanton Zug, auf dem ein Neubau oder Ersatzneubau realisiert werden kann. Ob bebaut oder unbebaut war dabei zweitrangig, entscheidend war die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines künftigen Projekts.
Ein konkretes Grundstück wurde zur Prüfung vorgelegt. Bereits bei der ersten Analyse zeigte sich eine hohe Komplexität: Das Grundstück lag in einer Ortsbildschutzzone und beinhaltete ein bestehendes Gebäude mit Bezug zum Denkmalschutz. Zudem waren die verfügbaren Unterlagen widersprüchlich. Teilweise wurde das Objekt als Wohn- und Geschäftshaus, teilweise als reines Wohnhaus geführt, was eine klare Einschätzung erschwerte.
Wie lautete die Aufgenstellung?
Ziel war es, das Grundstück unabhängig zu prüfen, Risiken und Potenziale realistisch einzuordnen und eine belastbare Entscheidungsgrundlage für den Kauf zu schaffen. Darüber hinaus sollte abgeklärt werden, ob und in welcher Form ein wirtschaftlich sinnvolles Projekt unter den gegebenen Rahmenbedingungen entwickelt werden kann.
Die Aufgabenstellung umfasste insbesondere:
- Prüfung der baurechtlichen und denkmalpflegerischen Rahmenbedingungen
- Klärung widersprüchlicher Grundlagen und Bewilligungslagen
- Wirtschaftliche Analyse bestehender Projektansätze
- Entwicklung alternativer Nutzungsszenarien
- Strategische Einschätzung von Vorgehen, Risiken und Zeithorizont
Was habe ich geleistet?
Das Grundstück wurde systematisch analysiert, sowohl aus baurechtlicher als auch aus wirtschaftlicher Sicht. Dabei zeigte sich, dass für ein Wohn- und Geschäftshaus bereits eine Baubewilligung vorlag. Eine detaillierte wirtschaftliche Prüfung dieses Ansatzes ergab jedoch, dass das Projekt trotz vollständigem Verkauf aller Einheiten nicht wirtschaftlich tragfähig gewesen wäre.
Darauf aufbauend wurde ein alternatives Projekt entwickelt, das konsequent auf eine reine Wohnnutzung ausgerichtet war. Durch diese Neuausrichtung konnte die Wirtschaftlichkeit deutlich verbessert und die Attraktivität des Grundstücks gesteigert werden. Ergänzend wurden Varianten geprüft, inwieweit zusätzliche Volumetrien möglich oder sinnvoll wären.
Weitere Abklärungen zeigten, dass das Grundstück bereits eine mehrjährige Planungsgeschichte aufwies und frühere Verfahren einen erheblichen zeitlichen Aufwand verursacht hatten. Vor diesem Hintergrund wurde bewusst darauf verzichtet, eine komplett neue Baueingabe auszulösen. Stattdessen wurde das Projekt innerhalb des bestehenden, minimal notwendigen Volumens neu aufgesetzt und wirtschaftlich optimiert.
Was war das Ergebnis?
Die Bauherrschaft erhielt eine klare, realistische Entscheidungsgrundlage. Durch die Neuausrichtung auf eine reine Wohnnutzung konnte ein wirtschaftlich tragfähiges Projekt entwickelt werden, ohne erneut einen langjährigen und risikobehafteten Bewilligungsprozess auszulösen.
Der Mehrwert der Zusammenarbeit lag insbesondere in:
- Der Auflösung widersprüchlicher Ausgangslagen
- Der realistischen Einordnung von Ortsbild- und Schutzthemen
- Der Entwicklung eines wirtschaftlich tragfähigen Projektansatzes
- Der Vermeidung unnötiger Planungs- und Verfahrensrisiken
