Rendite bei Bauprojekten
- Simon Käslin
- 25. Juli
- 5 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 3. Aug.
Bruttoverkaufsrendite
Wie rechnet man die Bruttoverkaufsrendite?
Bruttomietrendite
Wie rechnet man die Bruttoverkaufsrendite und wie sind 2025 zweistellige Gewinne trotzdem möglich?
Was steckt hinter der Kennzahl?
Die Bruttoverkaufsrendite zeigt, wie viel Gewinn ein Bauträger macht, bevor Steuern und Zinsen abgehen. Man nimmt den gesamten Verkaufserlös, zieht alle Projektkosten ab – also Land, Bau, Nebenkosten, Honorare und Bauzinsen und teilt den Überschuss durch die Kosten. Das Ergebnis in Prozent verrät, ob sich die jahrelange Arbeit überhaupt lohnt.
Wie sieht das mit echten Zahlen aus?
Ein Entwickler investiert 28 Mio. Franken in ein Neubauprojekt oberhalb des Zürichsees. Sobald die Wohnungen verkauft sind, fliessen 34 Mio. Franken zurück. Der Gewinn von 6 Mio. entspricht einer Bruttoverkaufsrendite von rund 21 Prozent. Ein Wert, den Banken als solide einstufen.
Welche Spanne gilt derzeit als realistisch?
Erfahrene Bauträger planen mit 12 bis 20 Prozent. Sondersituationen zum Beispiel eine unverhoffte Aufzonung oder ein extrem günstiger Landkauf können über 40 Prozent ermöglichen. Umgekehrt halbiert schon ein Preisrückgang von fünf Prozent eine ursprünglich komfortable Marge.
Warum drücken Boden- und Baupreise die Rendite?
Der Landpreis hat sich im Kanton Zürich seit 2009 mehr als verdoppelt, Spitzenlagen liegen über 3 000 Franken pro Quadratmeter. Gleichzeitig sind die Baupreise seit 2021 um rund 15 Prozent gestiegen, weil Material und Löhne teurer wurden. Beides erhöht die Projektkosten und schmälert die Gewinnquote.
Welche Regeln und Steuern muss man kennen?
Die 15-Jahres-Bedarfsregel des Raumplanungsgesetzes lässt kaum neues Bauland zu. Verfahren ziehen sich wegen Einsprachen über Monate, manchmal Jahre, während die Bauzinsen weiterlaufen. Verkauft jemand das Objekt schon im ersten Besitzjahr, kann die Grundstückgewinnsteuer in Zürich bis 40 Prozent des Profits auffressen; erst ab fünf Jahren nimmt sie spürbar ab und ist nach zwanzig Jahren halbiert.
Wie viel Fremdkapital ist unter Basel III wirklich drin?
Regulatorisch sind bis zu 80 Prozent Belehnung erlaubt. Die meisten Banken gehen aber nur bis 60 Prozent, um ihr Eigenkapital zu schonen. Bauträger füllen die Lücke oft mit Mezzanine- oder Privatdarlehen, sodass sie doch nahe an die 80 Prozent kommen. Bleibt der Bauzins, im Sommer 2025 liegen zehnjährige Festhypotheken bei knapp drei Prozent, klar unter der Projektrendite, springt die Eigenkapitalrendite schnell über 30 Prozent.
Wie helfen neue Bau- und Planungsmethoden?
Vorfabrizierte Holz- oder Hybridmodule kürzen den Rohbau um bis zu die Hälfte und senken die Kosten um etwa ein Fünftel. Ein durchgängiges BIM-Modell verhindert Planungsfehler und Nachträge. Trägt das Gebäude ein anerkanntes Nachhaltigkeitslabel, zahlen Käufer erwiesenermassen höhere Preise und Banken gewähren oft Zinsrabatte.
Was kann die schön gerechnete Marge zerstören?
Ein plötzlicher Preisrutsch am Markt, unerwartete Sprünge bei Stahl oder Haustechnik, monatelange Verzögerungen durch Einsprüche oder eine verpasste Steuerplanung. Wer alle Szenarien mit Puffer kalkuliert, Festpreisverträge abschliesst und die Finanzierung breit abstützt, behält trotzdem einen zweistelligen Gewinn.
Wie behält man 2025 eine Bruttomietrendite mit Perspektive, trotz hoher Kosten?
Was sagt die Kennzahl wirklich aus?
Die Bruttomietrendite stellt die erwarteten Bruttomieteinnahmen eines Jahres den gesamten Investitionskosten gegenüber. Sie unterstellt volle Vermietung und keine Kosten und ist darum nur ein erster Filter. Für eine saubere Entscheidung braucht man danach Nettorendite und Eigenkapitalrendite, die Unterhalt, Leerstand und Zinsen mitrechnen.
Wie sehen typische Werte rund um Zürich aus?
In sehr gefragten Seegemeinden kommen Neubauten oft nur auf 2,5 bis 3,5 Prozent. Weiter aussen, wo das Land günstiger ist, sind 4 bis 5 Prozent möglich. Einzelne Privatanleger akzeptieren sogar noch weniger und hoffen vor allem auf den künftigen Wertzuwachs des Bodens.
Warum steigen die Kosten schneller als die Mieten?
Landpreise von über 3 000 Franken pro Quadratmeter und Baukosten, die seit 2019 um 15 Prozent gestiegen sind, erhöhen die Investitionssumme stark. Die Wohnungsmieten wachsen dagegen nur langsam, sodass die Renditequote unter Druck kommt.
Wo liegt die gesetzliche Obergrenze?
Laut Art. 269 OR darf die Bruttomietrendite höchstens zwei Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen. Bei 1,75 Prozent ergibt das 3,75 Prozent. Viele Neubauten bleiben darunter, aber wer später stark erhöhen will, stösst rasch an dieses Limit.
Wie lässt sich der Fremdkapitalhebel nutzen?
Theoretisch finanziert eine Bank bis zu 80 Prozent, praktisch sind 60 bis 70 Prozent üblich. Ein Objekt mit 4 Prozent Bruttorendite und 80 Prozent Belehnung zu 2,8 Prozent Hypozins bringt eine Eigenkapitalrendite von rund 9 Prozent. Steigen die Zinsen über das Objektergebnis, dreht der Hebel jedoch ins Negative.
Kann eine Sanierung die Zahlen verbessern?
Viele Altbauten wechseln heute mit Bruttorenditen unter 2 Prozent den Besitzer. Wer das Haus energetisch erneuert, neues Bad und Küche einbaut und nach Vermietung Marktmieten verlangt, kann 4 bis 5 Prozent Nettorendite erreichen. Fördergelder aus dem Gebäudeprogramm und aus dem neuen Impulsprogramm des Bundes zahlen einen Teil der Investition zurück. Abzüge bei der Einkommenssteuer verkürzen die Amortisationszeit zusätzlich. Risiken sind Leerstand während der Bauzeit, begrenzte Mietüberwälzung und unvorhergesehene Schäden im Bestand.
Weshalb lohnt sich moderne Technik auch für Vermieter?
Modulare Bauweise verkürzt die Bauzeit und senkt Zwischenzinsen. Digitale Zwillinge erleichtern den Betrieb und verringern zukünftige Unterhaltskosten. Ein Minergie- oder LEED-Label reduziert Heiz- und Stromkosten und macht die Wohnungen attraktiver. Einige Kreditgeber honorieren das mit günstigeren Zinsen.
Wie sichert man die Rendite trotz steigender Preise?
Realistische Marktmieten, eine Leerstandsannahme von mindestens einem Prozent, Rückstellungen von ungefähr 0,8 Prozent des Gebäudeversicherungswerts und eine gemischte Hypothek mit fixem Kern und flexibler Resttranche bilden das Grundgerüst. Wer Materialverträge mit Preisgleitklauseln abschliesst und mehrere Lieferanten einbindet, vermeidet Kostenschocks.
Warum ist die Kennzahl immer noch nützlich?
Die Bruttomietrendite sortiert Investitionen schnell in «lohnt sich anschauen» und «Zeit nicht wert». Hat sie den ersten Test bestanden, folgt die detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung. Werden Fördergelder genutzt, Innovationen eingebracht und die Finanzierung sauber aufgestellt, bleibt auch 2025 eine Rendite übrig, die Zinsen, Unterhalt und Steuern überlebt.
Wann ist eine Zweitmeinung sinnvoll?
Immer dann, wenn ein Projekt in die Phase der Entwurfs-, Baueingabe- oder Ausführungsplanung eintritt. Also bevor es teuer wird, etwas zu ändern. Eine neutrale Sicht hilft, funktionale Schwächen früh zu erkennen und gezielt zu beheben.
Je früher Optimierungen erfolgen, desto grösser der Hebel und desto kleiner der Aufwand.
Genau in dieser Phase setzt raumwert plus an. Um mit maximalem Einfluss die Weichen richtig zu stellen und Ihr Projekt bestmöglich zu gestalten.
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