Wo liegt das teuerste Geschoss eines Hauses?

Bei der wirtschaftlichen Analyse eines Bauprojekts denken viele zuerst an teure Dachgeschosse oder luxuriöse Attikawohnungen. Doch bei genauer Betrachtung zeigt sich: Das am wenigsten rentable Geschoss liegt meist ganz unten. Im Untergeschoss.

Eine schöne aber auch kostspielige Tiefgarage.

Denn hier treffen hohe Baukosten auf Flächen, die kaum direkten Ertrag bringen.

Ein Untergeschoss zu bauen ist technisch aufwendig:

• Es braucht einen Aushub,

• möglicherweise eine Wasserhaltung,

• Abdichtungen gegen drückendes Wasser,

• Rückverfüllung

• und in dicht bebauten Quartieren oft auch eine komplexe Baugrubensicherung.

Das alles kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit.

Besonders auf kleineren Parzellen oder bei Nachverdichtungsprojekten ist der Aufwand hoch. Es müssen Nagelwände gestellt, Vereinbarungen mit Nachbarn getroffen oder spezielle Sicherungslösungen eingeplant werden. Auch das verlängert die Bauzeit und erhöht die Risiken.

Entstehen dabei Flächen für Technikräume, Kellerabteile oder Veloräume, sind diese zwar funktional wichtig aber wirtschaftlich meist wenig attraktiv. Sie lassen sich kaum vermieten und verkaufen.

Natürlich braucht jedes Projekt Technikräume. Und auch Parkplätze und Kellerabteile sind für den Verkauf entscheidend. Niemand kauft oder mietet eine Wohnung ohne Stauraum oder ohne Parkplatz. Viele Gemeinden schreiben zudem eine gewisse Anzahl Parkplätze pro Wohneinheit vor.

Aber genau deshalb ist eine saubere und wirtschaftliche Planung entscheidend. Es geht nicht darum, das Untergeschoss grundsätzlich in Frage zu stellen sondern es auf das zu reduzieren, was für das Projekt wirklich sinnvoll ist.

Ein oft diskutiertes Thema ist die Tiefgarage. Auf dem Papier klingt sie wirtschaftlich: Ein Stellplatz lässt sich je nach Lage für 40’000 bis 50’000 Franken verkaufen. Doch rechnet man genauer nach, relativiert sich das schnell. Ein Stellplatz benötigt etwa 15 Quadratmeter Fläche. Mit einem Verkaufspreis von 50’000 Franken liegt der Quadratmeterpreis bei rund 3’300 Franken. Doch das ist nur der Anfang.

Dazu kommen Fahrgassen, Lüftungsanlagen, Einfahrten, Technikräume, Brandabschottungen und vieles mehr. Die tatsächlichen Kosten pro Quadratmeter steigen damit deutlich, während der erzielbare Preis gleich bleibt.

Auch bei den Kellerflächen zeigt sich ein ähnliches Bild: Sie wirken praktisch und sind es auch. Aber selten entscheidet ein grösserer Keller über den Verkaufserfolg. Und kaum ein Käufer zahlt freiwillig mehr, weil das Kellerabteil zehn Quadratmeter grösser ist. Aus wirtschaftlicher Sicht ist das ein schlechter Deal.

Fazit

Ein gutes Untergeschoss ist nicht möglichst gross. Sondern genau so gross wie nötig und so kompakt wie möglich.

Denn gerade hier liegt oft stilles Optimierungspotenzial. Wer seine Baukosten analysiert und die Flächen im UG realistisch hinterfragt, kann schnell mehrere hunderttausend Franken einsparen ohne dabei auf Wohnqualität zu verzichten.

Sie möchten wissen, ob sich Ihr Untergeschoss wirklich rechnet? Ich werfe gerne einen unabhängigen Blick auf Ihr Projekt.