Wo liegt das teuerste Geschoss eines Hauses?
Aktualisiert: 31. Aug.
Bei der wirtschaftlichen Analyse eines Bauprojekts denken viele zuerst an teure Dachgeschosse oder luxuriöse Attikawohnungen. Doch bei genauer Betrachtung zeigt sich: Das am wenigsten rentable Geschoss liegt meist ganz unten. Im Untergeschoss.
Denn hier treffen hohe Baukosten auf Flächen, die kaum direkten Ertrag bringen.
Ein Untergeschoss zu bauen ist technisch aufwendig:
Es braucht einen Aushub,
möglicherweise eine Wasserhaltung,
Abdichtungen gegen drückendes Wasser,
Rückverfüllung
und in dicht bebauten Quartieren oft auch eine komplexe Baugrubensicherung.
Das alles kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit.
Besonders auf kleineren Parzellen oder bei Nachverdichtungsprojekten ist der Aufwand hoch. Es müssen Nagelwände gestellt, Vereinbarungen mit Nachbarn getroffen oder spezielle Sicherungslösungen eingeplant werden. Auch das verlängert die Bauzeit und erhöht die Risiken.
Entstehen dabei Flächen für Technikräume, Kellerabteile oder Veloräume, sind diese zwar funktional wichtig aber wirtschaftlich meist wenig attraktiv. Sie lassen sich kaum vermieten und verkaufen.
Natürlich braucht jedes Projekt Technikräume. Und auch Parkplätze und Kellerabteile sind für den Verkauf entscheidend. Niemand kauft oder mietet eine Wohnung ohne Stauraum oder ohne Parkplatz. Viele Gemeinden schreiben zudem eine gewisse Anzahl Parkplätze pro Wohneinheit vor.
Aber genau deshalb ist eine saubere und wirtschaftliche Planung entscheidend. Es geht nicht darum, das Untergeschoss grundsätzlich in Frage zu stellen sondern es auf das zu reduzieren, was für das Projekt wirklich sinnvoll ist.
Ein oft diskutiertes Thema ist die Tiefgarage. Auf dem Papier klingt sie wirtschaftlich: Ein Stellplatz lässt sich je nach Lage für 40’000 bis 50’000 Franken verkaufen. Doch rechnet man genauer nach, relativiert sich das schnell. Ein Stellplatz benötigt etwa 15 Quadratmeter Fläche. Mit einem Verkaufspreis von 50’000 Franken liegt der Quadratmeterpreis bei rund 3’300 Franken. Doch das ist nur der Anfang.
Dazu kommen Fahrgassen, Lüftungsanlagen, Einfahrten, Technikräume, Brandabschottungen und vieles mehr. Die tatsächlichen Kosten pro Quadratmeter steigen damit deutlich, während der erzielbare Preis gleich bleibt.
Auch bei den Kellerflächen zeigt sich ein ähnliches Bild: Sie wirken praktisch und sind es auch. Aber selten entscheidet ein grösserer Keller über den Verkaufserfolg. Und kaum ein Käufer zahlt freiwillig mehr, weil das Kellerabteil zehn Quadratmeter grösser ist. Aus wirtschaftlicher Sicht ist das ein schlechter Deal.
Fazit
Ein gutes Untergeschoss ist nicht möglichst gross. Sondern genau so gross wie nötig und so kompakt wie möglich.
Denn gerade hier liegt oft stilles Optimierungspotenzial. Wer seine Baukosten analysiert und die Flächen im UG realistisch hinterfragt, kann schnell mehrere hunderttausend Franken einsparen ohne dabei auf Wohnqualität zu verzichten.
Sie möchten wissen, ob sich Ihr Untergeschoss wirklich rechnet? Ich werfe gerne einen unabhängigen Blick auf Ihr Projekt.
Untergeschoss Kosten Schweiz: Was kostet ein Keller wirklich?
Ein Untergeschoss gehört zu den kostenintensivsten Elementen im Schweizer Hausbau. Die Untergeschoss Kosten variieren je nach Bodenbeschaffenheit, Grundwasserstand und Ausbaustandard stark.
Als Richtwert gilt: Ein vollausgebautes Untergeschoss kostet in der Schweiz zwischen CHF 800 und CHF 1'500 pro Kubikmeter.
Aushub Kosten Einfamilienhaus: Was kommt auf Sie zu?
Bevor das Untergeschoss entstehen kann, muss ausgehoben werden. Die Aushub Kosten beim Einfamilienhaus hängen von der Tiefe, dem Volumen und der Bodenbeschaffenheit ab.
In der Region Zürich rechnen Bauherren typischerweise mit CHF 30 bis CHF 80 pro Kubikmeter Aushub. Bei schwierigem Untergrund (Fels, Grundwasser) können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Tiefgarage Kosten pro Stellplatz
Eine Tiefgarage ist die teuerste Form der Parkierung. Die Tiefgarage Kosten pro Stellplatz liegen in der Schweiz üblicherweise zwischen CHF 35'000 und CHF 60'000, je nach Tiefe, Zufahrt und lokalem Markt.
Ob sich eine Tiefgarage wirtschaftlich lohnt, hängt davon ab, ob der Mehrwert pro Wohneinheit die Mehrkosten übersteigt. Bei Mehrfamilienhäusern in städtischen Lagen ist das meist der Fall.
Position | Kennwert laut Beitrag | Bemerkung |
Untergeschoss, vollausgebaut | CHF 800 bis CHF 1'500 pro Kubikmeter | Je nach Bodenbeschaffenheit, Grundwasserstand und Ausbaustandard |
Aushub, Region Zürich | CHF 30 bis CHF 80 pro Kubikmeter | Bei Fels oder Grundwasser deutlich höher |
Tiefgarage pro Stellplatz | CHF 35'000 bis CHF 60'000 | Je nach Tiefe, Zufahrt und lokalem Markt |
Verkaufspreis pro Stellplatz | 40’000 bis 80’000 Franken | Je nach Lage |
Flächenbedarf pro Stellplatz | etwa 15 Quadratmeter | Ohne Fahrgassen, Lüftung, Einfahrt und Technikräume |
Erlös pro Quadratmeter Stellplatzfläche | rund 3’300 Franken | Bei einem Verkaufspreis von 50’000 Franken |
Diese Kennwerte sind Richtwerte mit Stand 2026 und hängen stark von Baugrund, Grundwasser und Ausbaustandard ab, weshalb sie eine projektbezogene Kalkulation nicht ersetzen.
FAQ: Untergeschoss und Baukosten
Lohnt sich ein Untergeschoss? Das hängt vom Verwendungszweck ab. Als Technikraum oder Lagerraum lässt sich ein Untergeschoss günstiger bauen als ein vollausgebautes Wohnuntergeschoss.
Wann wird ein Untergeschoss zum teuersten Geschoss? Wenn Grundwasser, schlechter Baugrund oder hohe Ausbauanforderungen zusammenkommen, übersteigen die Kosten schnell die aller anderen Geschosse.
Warum ist der Bau eines Untergeschosses technisch aufwendig? Ein Untergeschoss verlangt einen Aushub, möglicherweise eine Wasserhaltung, Abdichtungen gegen drückendes Wasser und eine Rückverfüllung. In dicht bebauten Quartieren kommt oft eine komplexe Baugrubensicherung dazu. Das alles kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit.
Warum bringen Flächen im Untergeschoss wenig Ertrag? Im Untergeschoss entstehen vor allem Technikräume, Kellerabteile und Veloräume. Diese Flächen sind funktional wichtig, lassen sich aber kaum vermieten und verkaufen. Hohe Baukosten treffen damit auf Flächen, die kaum direkten Ertrag bringen.
Warum ist eine Tiefgarage wirtschaftlich schwierig? Auf dem Papier wirkt ein Stellplatz wirtschaftlich, weil er sich verkaufen lässt. Dazu kommen aber Fahrgassen, Lüftungsanlagen, Einfahrten, Technikräume und Brandabschottungen. Die tatsächlichen Kosten pro Quadratmeter steigen dadurch deutlich, während der erzielbare Preis gleich bleibt.
Wie gross sollte ein Untergeschoss sein? Ein gutes Untergeschoss ist nicht möglichst gross, sondern genau so gross wie nötig und so kompakt wie möglich. Technikräume, Parkplätze und Kellerabteile bleiben nötig, viele Gemeinden schreiben zudem eine gewisse Anzahl Parkplätze pro Wohneinheit vor. Entscheidend ist, die Flächen im Untergeschoss realistisch zu hinterfragen.
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