Wie lange dauert eine Baubewilligung in der Schweiz?
- Simon Käslin
- 3. Aug.
- 5 Min. Lesezeit
Kurzfassung:
In der Schweiz dauert es im Durchschnitt rund 140 bis 230 Tage, bis eine Baubewilligung erteilt wird. In Städten wie Zürich oder Genf kann es bis zu einem Jahr dauern, in kleineren Gemeinden geht es schneller. Entscheidend ist nicht nur der Ort, sondern auch die Qualität des Baugesuchs, die Komplexität des Projekts und der Umgang mit Behörden und Nachbarn. Dieser Beitrag erklärt, wie lange du in verschiedenen Kantonen warten musst, welche Faktoren das Verfahren beeinflussen und wie du die Dauer aktiv verkürzen kannst.
1.Wie lange dauert ein Baubewilligungsverfahren in der Schweiz durchschnittlich?
Die Bewilligungsdauer ist in der Schweiz in den letzten zehn Jahren spürbar gestiegen. Während es im Jahr 2010 durchschnittlich rund 83 Tage dauerte, lag die Dauer 2023 laut verschiedenen Studien (u.a. UBS, Avenir Suisse, ZKB) bereits bei 140 bis 160 Tagen mit steigender Tendenz.
Bei komplexen Bauvorhaben wie Mehrfamilienhäusern, Verdichtungsprojekten oder Spezialnutzungen (z. B. Gewerbe) verlängert sich das Verfahren häufig auf über 200 Tage. Erste Zahlen für 2024 deuten sogar auf einen Schnitt von bis zu 230 Tagen hin, also rund 7,5 Monate.
Der Trend zeigt klar: Baubewilligungen brauchen immer länger – und das, obwohl schweizweit weniger Baugesuche eingereicht werden. Der Grund dafür liegt also nicht in der Menge, sondern in der gestiegenen Komplexität der Verfahren.
2.Warum unterscheiden sich die Bewilligungsdauern zwischen den Kantonen so stark?
Die Schweiz ist föderal organisiert. Jeder der 26 Kantone hat eigene Baugesetze, Verordnungen und Abläufe. In einigen Kantonen läuft das Verfahren vollständig auf Gemeindeebene, in anderen sind kantonale Stellen involviert oder sogar federführend. Auch die Praxis bei Einsprachen, Vorprüfungen und Zuständigkeiten ist unterschiedlich geregelt.
Kleinere, ländlich geprägte Kantone wie Glarus oder Schwyz arbeiten oft effizienter, weil die Verwaltungswege kürzer sind, weniger Beteiligte involviert sind und weniger Einsprachen eingehen. In grossen Städten wie Zürich oder Genf sind hingegen oft viele Fachstellen, Rechtsdienste und externe Gutachter beteiligt. Dazu kommt eine höhere Einsprachequote was den Prozess stark verzögern kann.
Ein Überblick:
Glarus: historisch einer der schnellsten Kantone (unter 100 Tage)
Schwyz: 2–4 Monate realistisch bei guten Bedingungen
Zürich (Stadt): bis zu 12 Monate bei grösseren Projekten
Genf: Spitzenreiter bei der Langsamkeit (bis zu 500 Tage)
Aargau: eher im hinteren Mittelfeld, durchschnittlich rund 5 Monate
3.Wie lange dauert eine Baubewilligung in Zürich?
Im Kanton Zürich, insbesondere in der Stadt, dauert eine Baubewilligung oft deutlich länger als anderswo. Während im Rest des Kantons durchschnittlich rund 200 Tage vergehen, sind es in der Stadt Zürich nicht selten 8 bis 12 Monate.
Das liegt an mehreren Faktoren:
Die Stadt ist dicht bebaut → hohe Konfliktgefahr mit Nachbarn
Es gibt keine Einspracheverhandlungen → alles geht direkt ans Baurekursgericht
Die Verwaltung ist chronisch überlastet
Komplexe Verfahren benötigen Vorprüfungen, Gutachten, Fachberichte
Pro Jahr werden über 1000 Rekurse eingereicht (mit steigender Tendenz)
Die Stadt Zürich unterscheidet grundsätzlich drei Verfahren:
Anzeigeverfahren (kleinere Vorhaben, z. B. Wintergarten): rund 2 Monate
Schnellverfahren (Umbauten ohne grosse Auswirkungen): 3–4 Monate
Langverfahren (MFH, Neubauten): 6–12 Monate
Wichtig: Vor dem eigentlichen Verfahren gibt es eine Vorprüfung von 21 Tagen. Wenn Unterlagen fehlen, beginnt diese Frist von Neuem. Das kann das Verfahren schnell um Wochen verlängern.
4.Wie lange dauert eine Baubewilligung im Kanton St. Gallen?
St. Gallen galt lange als Beispiel für Effizienz. Noch zwischen 2013 und 2017 lag die mittlere Bewilligungsdauer bei nur 98 Tagen, ein schweizweiter Spitzenwert.
In den letzten Jahren hat sich das Bild aber gewandelt. Die Verfahrensdauer ist stark angestiegen. Baupraktiker berichten heute von 5 bis 7 Monaten vor allem bei komplexeren Projekten. Ursachen dafür sind u. a.:
Verdichtung im Bestand → mehr Einsprachen
zusätzliche Prüfschritte und Anforderungen
steigender Koordinationsaufwand zwischen Gemeinde und Kanton
Einzelne Gemeinden schaffen es noch immer, einfache Gesuche schnell zu behandeln – aber die Zeiten der 3-Monats-Bewilligungen sind in vielen Fällen vorbei.
5.Wie lange dauert es im Kanton Schwyz?
Der Kanton Schwyz gehört zu den schnelleren Regionen der Schweiz. In kleinen Gemeinden sind einfache Bauvorhaben oft innert 2 bis 3 Monaten bewilligt. Bei grösseren Projekten wie Mehrfamilienhäusern sind 4 bis 6 Monate realistisch, sofern keine Einsprachen oder komplexe Auflagen bestehen.
Positiv wirkt sich aus:
kurze Einsprachefrist von 20 Tagen
digitale Plattform eBau (vereinfacht die Gesuchseinreichung)
überschaubare Gemeindeverwaltungen mit klarer Zuständigkeit
Verzögerungen treten vor allem bei unvollständigen Gesuchen oder bei Beteiligung mehrerer Fachstellen (z. B. Umwelt, Verkehr, Denkmalpflege) auf.
6.Warum dauert eine Baubewilligung im Aargau so lange?
Der Kanton Aargau steht regelmässig in der Kritik: Die Bewilligungsverfahren seien zu lang, zu kompliziert und zu wenig abgestimmt.
Die Dauer liegt im Schnitt bei etwa 5 bis 6 Monaten einzelne Verfahren dauern deutlich länger. In Extremfällen können Baugesuche auch über ein Jahr blockiert sein, wenn Einsprachen, fehlende Unterlagen oder Zuständigkeitskonflikte auftreten.
Ein Grundproblem ist die hohe Zahl an Beteiligten. Fachstellen auf Gemeinde-, Bezirks- und Kantonsebene müssen koordiniert werden, was zu langen Wartezeiten führt. Eine 2025 eingereichte politische Initiative fordert, das gesamte Verfahren auf 90 Tage zu verkürzen. Eine Umsetzung ist aber bislang nicht erfolgt.
7.Welche Faktoren beeinflussen die Dauer eines Baubewilligungsverfahrens?
Die wichtigsten Einflussgrössen:
Vollständigkeit des Baugesuchs→ unvollständige Unterlagen führen zu Rückfragen und Nachbesserungen → Verzögerung: 2–6 Wochen
Art und Grösse des Bauprojekts→ grössere, komplexe Bauvorhaben benötigen mehr Prüfzeit, externe Gutachten, Abklärungen → Verzögerung: 1–3 Monate
Einsprachen von Nachbarn→ Einsprache = Verhandlung oder gerichtliches Verfahren → Verzögerung: 3–12 Monate
Regionale Unterschiede / gesetzliche Verfahren→ je nach Kanton Einspracheverhandlung oder sofortige Weiterleitung ans Gericht (z. B. in Zürich)
Auslastung der Behörde→ Bei zu vielen Gesuchen oder wenig Personal kommt es zu längeren Bearbeitungszeiten – ohne Fristgarantie
8.Was können Bauherren tun, um das Verfahren zu beschleunigen?
Es gibt mehrere Stellschrauben, die du selbst beeinflussen kannst:
Vorbesprechung mit der Gemeinde: Frühzeitig Kontakt aufnehmen, damit offene Fragen geklärt werden können
Sorgfältiges Baugesuch: Pläne und Formulare vollständig, sauber und klar einreichen
Nachbarn einbeziehen: Wer früh kommuniziert, reduziert die Einsprachegefahr massiv
Projektoptimierung vor Einreichung: Ein professioneller Blick von aussen kann baurechtliche Risiken, Flächenverluste oder potenzielle Einwände frühzeitig erkennen
Strategischer Einreichzeitpunkt: Vermeide Ferienzeiten oder Perioden mit hohem Gesuchsaufkommen
9.Was passiert, wenn sich die Baubewilligung verzögert?
Verzögerungen sind nicht nur ärgerlich – sie haben auch klare finanzielle Folgen:
Kostensteigerungen: Baumaterialien und Zinsen steigen oft im Jahresverlauf
Verzögerte Einnahmen: Vermietung oder Verkauf können nicht starten
Verlust von Verträgen: Optionen oder Kaufrechte können verfallen
Planungsunsicherheit: Architekten, Bauleitung und GU verlieren den Zeitrahmen
Eine Verzögerung von nur 6 Monaten kann abhängig vom Projekt zu einem Schaden im fünfstelligen Bereich führen. Deshalb lohnt es sich, Zeit in die sorgfältige Vorbereitung zu investieren.
10.Wie hilft eine Projektoptimierung vor der Baueingabe?
Eine professionelle Projektoptimierung wie sie raumwert+ anbietet hilft auf mehreren Ebenen:
Formale Sicherheit: Alle Unterlagen vollständig und plausibel
Baurechtliche Prüfung: Nutzung des vollen Potenzials (z. B. Grenzabstände, Ausnützungsziffer, Baulinien)
Flächenoptimierung: Mehr verkaufbare Fläche bei gleicher Kubatur
Baukostenreduktion: Vereinfachte Konstruktion, Materialwahl, Erschliessung
Einsprachevermeidung: Analyse potenzieller Konflikte mit Nachbarn oder Behörden
Je früher diese Optimierung erfolgt, desto mehr lässt sich gewinnen – sei es Fläche, Zeit oder Geld.
11.Fazit: Baubewilligungen sind komplex – aber steuerbar
Wer gut vorbereitet ist, spart Zeit, Geld und Nerven. In vielen Fällen entscheidet die Qualität des Baugesuchs, ob ein Projekt innert 3 Monaten oder erst nach einem Jahr starten kann.
Nutze die Möglichkeiten, die du hast:
Informiere dich über kantonale Unterschiede
Sprich mit der Gemeinde
Bereite dein Gesuch gründlich vor
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Plane genügend Zeit ein aber verliere keine unnötige
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