Eigenmietwert-Abschaffung Schweiz: Was sich für Eigentümer und Bauherren ab 2029 ändert
- Simon Käslin
- vor 5 Tagen
- 9 Min. Lesezeit
Kurzzusammenfassung
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen wurde die Verfassungsgrundlage geschaffen, um den Eigenmietwert auf Erst- und Zweitliegenschaften abzuschaffen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 angesetzt. Bis dahin gilt eine Übergangsphase. Im Gegenzug fallen auf Bundesebene wesentliche Abzüge weg, darunter Unterhaltskosten, energetische Sanierungen und in weiten Teilen die Schuldzinsen. Für private Bauherren in der Schweiz verändert das die Rechnung. Wer heute saniert, baut oder finanziert, sollte die kommenden vier Jahre nutzen und Entscheidungen in der noch geltenden Logik treffen. Dieser Beitrag erklärt verständlich, was beschlossen wurde, was sich ändert und wie Sie als Bauherrin oder Bauherr darauf reagieren.
Inhaltsverzeichnis
Wer umbauen, anbauen oder sanieren will, sollte jetzt nicht einfach abwarten.
raumwert plus hilft Ihnen, die richtigen baulichen Massnahmen zu klären, Ihr Haus sinnvoll weiterzuentwickeln und das aktuelle Zeitfenster bis 2028 gezielt zu nutzen.
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Die Reform verändert die Rechnung für Sanierungen, Umbauten und Neubauten. Wer jetzt richtig plant, nutzt das Übergangsfenster bis 2028 und richtet das Projekt auf die neue Logik aus. raumwert plus begleitet Sie unabhängig von Steuerberatern und Banken, prüft Ihre Optionen und zeigt, was sich für Ihren Fall lohnt.
1. Was wurde am 28. September 2025 beschlossen?
Die Stimmbevölkerung hat einen Verfassungsartikel angenommen, der dem Bund erlaubt, den Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum abzuschaffen. Parallel hat das Parlament eine Gesetzesänderung verabschiedet, die das System neu ausrichtet. Die Reform betrifft sowohl die direkte Bundessteuer als auch die kantonalen Steuern.
Konkret beschlossen wurde der Wechsel zu einem System ohne Eigenmietwertbesteuerung bei gleichzeitiger weitgehender Streichung der dazu gehörenden Abzüge. Auf Bundesebene treten die Änderungen per 1. Januar 2029 in Kraft, nach einer Übergangsphase bis Ende 2028.
2. Was ist der Eigenmietwert überhaupt?
Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietzins, den Eigentümer für die eigene Nutzung ihrer Immobilie als Einkommen versteuern müssen. Wer also in seinem Haus wohnt, statt es zu vermieten, zahlt Einkommenssteuer auf den Betrag, den eine vergleichbare Wohnung am Markt einbringen würde.
Im Gegenzug konnten Eigentümer in der bisherigen Logik die Schuldzinsen ihrer Hypothek abziehen, die Unterhaltskosten der Liegenschaft sowie energetische Sanierungen. Das System sollte Mieter und Eigentümer steuerlich gleichstellen.
Die Schweiz ist mit dieser Besteuerung in Europa eine Ausnahme. Politisch wurde die Konstruktion über Jahrzehnte kritisiert, vor allem von Hauseigentümerverbänden und Rentnerorganisationen.
3. Warum wurde die Eigenmietwert Abschaffung Schweiz gefordert?
Drei Hauptargumente standen im Vordergrund.
Der Eigenmietwert belastet Rentner überdurchschnittlich. Wer die Hypothek im Lauf des Lebens amortisiert hat, hat keine Schuldzinsen mehr abzuziehen, zahlt aber weiterhin Steuern auf den Eigenmietwert. Das führt bei vielen älteren Eigentümern zu hohen Steuerlasten ohne Cashflow.
Das System schafft falsche Anreize. Wer Schulden abbauen will, wird steuerlich bestraft. Wer hohe Hypotheken aufnimmt, wird steuerlich begünstigt. Das ist volkswirtschaftlich problematisch.
Die Bewertung ist intransparent. Der Eigenmietwert wird je nach Kanton unterschiedlich festgelegt. Manche Kantone setzen ihn bewusst tief an, andere hoch. Das schafft Ungleichbehandlung über die Kantonsgrenzen hinweg.
Die Befürworter der Reform argumentierten mit Fairness, Anreizen zum Schuldenabbau und Vereinfachung des Steuerrechts. Die Gegner warnten vor Steuerausfällen und negativen Effekten auf das Bauhandwerk, weil Sanierungsanreize wegfallen.
4. Was ändert sich konkret ab 2029?
Auf Bundesebene gilt ab 1. Januar 2029.
Mit der Eigenmietwert Abschaffung Schweiz werden selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften nicht mehr besteuert. Im Gegenzug fallen die Abzüge für Unterhaltskosten, energetische Sanierungen, Denkmalpflege und die meisten Schuldzinsen weg.
Vermietete oder geschäftlich genutzte Liegenschaften bleiben im bisherigen System. Hier werden Mieteinnahmen weiter als Einkommen erfasst und Aufwendungen können abgezogen werden.
Für die Kantone gilt ein Spielraum bei der Umsetzung. Sie müssen den Eigenmietwert ebenfalls abschaffen, können aber bei der Liegenschaftssteuer eigene Lösungen wählen. Einige Kantone planen, im Gegenzug die Liegenschaftssteuer leicht zu erhöhen, um Ausfälle zu kompensieren.
5. Welche Abzüge fallen weg?
Folgende Abzüge entfallen auf Bundesebene mit dem Inkrafttreten der Reform.
Unterhaltskosten an der selbstbewohnten Immobilie. Wer ein neues Bad einbaut, das Dach saniert oder die Heizung ersetzt, kann diese Aufwendungen nicht mehr als werterhaltend abziehen. Das ist eine massive Veränderung.
Energetische Sanierungen. Bisher waren Dämmungen, Fensterersatz und Heizungsersatz mit erneuerbaren Energien steuerlich attraktiv. Dieser Anreiz fällt im Bundessteuersystem weg.
Denkmalpflegerische Aufwendungen sind nicht mehr abziehbar.
Schuldzinsen werden für selbstgenutzte Liegenschaften nicht mehr abgezogen. Das hat erhebliche Auswirkungen auf die optimale Hypothekenstrategie.
Diese Streichungen sind der Preis für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Wer wenig Hypothek und wenig Sanierungsbedarf hat, profitiert. Wer hohe Hypothek und hohen Sanierungsbedarf hat, kann auch verlieren.
6. Welche Ausnahmen bleiben bestehen?
Zwei wichtige Ausnahmen bei den Schuldzinsen sind im Gesetz verankert.
Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Schuldzinsenabzug nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode erhalten. Wer also eine zweite Immobilie vermietet, kann die anteiligen Hypothekenzinsen weiter geltend machen.
Beim Ersterwerb von Wohneigentum wird ein zeitlich befristeter Abzug für Schuldzinsen vorgesehen. Damit sollen junge Familien beim Einstieg ins Eigentum entlastet werden. Die genauen Konditionen sind in der Ausführungsverordnung geregelt.
Für energetische Massnahmen bleibt es offen, ob die Kantone eigene Förderprogramme verstärken. Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen läuft weiter, allerdings ohne den zusätzlichen Steueranreiz.
7. Was bedeutet die Übergangsphase bis Ende 2028?
Bis Ende 2028 gilt das aktuelle System. Das heisst: Eigenmietwert wird weiterhin besteuert. Unterhalt, energetische Sanierungen, Denkmalpflege und Schuldzinsen können in der bisherigen Logik abgezogen werden.
Für Bauherren ist das eine klare Botschaft. Wer eine grössere Sanierung oder energetische Erneuerung sowieso plant, sollte sie nach Möglichkeit in den Jahren 2026 bis 2028 abschliessen. Die Abzüge in dieser Zeit sind oft mehrere Tausend Franken pro Steuerjahr wert.
Vorsicht ist nur geboten bei sehr grossen Investitionen kurz vor dem Jahreswechsel 2028/2029. Hier können kantonale Übergangsregelungen greifen, die je nach Kanton unterschiedlich ausgestaltet sind. Ein kurzer Termin mit dem Steuerberater oder Treuhänder vor Beginn der Arbeiten ist Pflicht.
8. Wie wirkt sich die Reform auf bestehende Eigentümer aus?
Wer heute Eigentum besitzt, profitiert ab 2029 von der wegfallenden Besteuerung. Besonders deutlich ist der Effekt für Rentner mit amortisierter Hypothek. Sie zahlen heute Steuern auf den Eigenmietwert, ohne entsprechende Cashflows zu haben. Ab 2029 fällt diese Last weg.
Wer noch hohe Hypothekenschulden hat, sollte die Strategie überdenken. Wenn Schuldzinsen ab 2029 nicht mehr abziehbar sind, wird Amortisation steuerlich attraktiver. Die optimale Hypothekenhöhe verschiebt sich nach unten.
Wer eine grössere Sanierung plant, sollte sie zeitlich an die aktuelle Logik ausrichten. In den Jahren 2026 bis 2028 sind Sanierungskosten noch abziehbar, ab 2029 nicht mehr.
9. Wie wirkt sich die Reform auf Bauherren aus?
Für aktuelle und kommende Bauherren ergeben sich vier Auswirkungen.
Die laufenden Wohnkosten nach Bezug werden ab 2029 steuerlich planbarer. Der Wegfall des Eigenmietwerts entlastet Familien mit moderater Hypothekenbelastung.
Wer plant, mit Erbvorbezug oder Schenkung Eigenmittel zu erhöhen, gewinnt steuerlich an Attraktivität, weil die geringere Hypothek nicht mehr durch wegfallende Zinsabzüge bestraft wird.
Wer eine umfassende energetische Ausstattung plant, sollte die Investition zeitlich so legen, dass der Anteil steuerlich abzugsfähiger Sanierung in der aktuellen Logik erfolgt, soweit das mit dem Bauablauf vereinbar ist.
Wer einen Neubau plant, kann den Ersterwerbabzug für Schuldzinsen nutzen, der nach Reform befristet bestehen bleibt. Hier lohnt sich eine Beratung mit Treuhänder und Hypothekenanbieter.
10. Was sollten Sanierer in den nächsten Jahren tun?
Wer eine grössere Sanierung in den Jahren 2026, 2027 und 2028 plant, hat ein Zeitfenster, in dem die heutige Logik gilt. Konkret bedeutet das.
Energetische Sanierungen wie Hülle, Fenster und Heizung in dieser Zeit abschliessen. Die Abzüge sind oft pro Jahr im fünfstelligen Bereich und vermindern direkt die Steuerlast.
Werterhaltende Investitionen wie Badumbau, Bodenersatz oder Fassadensanierung in dieser Zeit umsetzen.
Etappierung prüfen. Wer eine grosse Sanierung über mehrere Jahre verteilt, kann den Abzug in mehreren Steuerjahren nutzen und die Progression brechen. Das ergibt nur Sinn vor 2029.
Wertvermehrende Investitionen wie Anbau oder Aufstockung können je nach kantonaler Praxis erst beim Verkauf abgezogen werden. Hier ändert sich für Bauherren weniger, weil die Grundstückgewinnsteuer-Logik unabhängig vom Bundesgesetz weiter besteht.
Wichtig: Die genaue Auslegung erfolgt durch die Kantone. Vor grösseren Massnahmen klären Sie die kantonale Praxis mit einem Treuhänder oder dem Steueramt.
11. Welche Strategie ist für Neubau-Bauherren sinnvoll?
Bei einem Neubau ergibt sich folgende Logik. Die Bausumme selbst ist nicht abzugsfähig. Nach Bezug konnten Eigentümer bisher den Eigenmietwert versteuern und im Gegenzug Schuldzinsen abziehen. Ab 2029 fällt beides für Selbstnutzer weg, mit Ausnahme des Ersterwerbabzugs.
Vier Schritte empfehlen sich:
Hypothekenstrategie überdenken. Bei moderater Eigenmittelausstattung wird Amortisation steuerlich attraktiver. Gespräche mit Bank und Treuhänder helfen, die optimale Höhe zu bestimmen.
Ersterwerbabzug nutzen. Junge Familien, die erstmals Eigentum erwerben, sollten den befristeten Abzug klären und in die Steuerplanung einbeziehen.
Energetik hoch ansetzen. Wenn energetische Sanierungen ab 2029 nicht mehr abzugsfähig sind, ist es klug, beim Bau direkt einen sehr hohen Energiestandard zu wählen. Spätere Nachrüstungen werden steuerlich unattraktiver.
Bauwesen- und Bauherrenhaftpflichtversicherung optimieren. Diese Aufwendungen sind nicht steuerlich begünstigt, sondern aus dem Cashflow zu finanzieren. Eine saubere Planung ist Pflicht.
12. Wie ändert sich die Finanzierungs-Logik?
Die Hypothekenstrategie verändert sich grundlegend. Im bisherigen System war es oft sinnvoll, eine möglichst hohe Hypothek zu halten, weil Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig waren. Diese Logik fällt für Selbstnutzer weg.
Ab 2029 wird die Frage der optimalen Hypothekenhöhe neu zu beantworten sein. Faktoren werden unter anderem die Eigenkapitalverzinsung, die Hypothekenzinsen, die persönliche Risikofähigkeit und das Anlagekonzept des frei werdenden Eigenkapitals sein.
Wer aktuell amortisiert, sollte überprüfen, ob das Tempo beibehalten oder erhöht werden soll. Wer aktuell hohe Hypotheken hält, sollte ein Gespräch mit der Bank suchen und mehrere Szenarien rechnen lassen. Eine Steuerberatung mit Blick auf das eigene Vorsorgekonzept ist dabei zentral.
Banken bieten ab 2026 vermehrt Beratungsformate zur Reform an. Nutzen Sie diese Angebote, aber holen Sie sich eine unabhängige Zweitmeinung ein, weil Banken naturgemäss Interesse an höheren Hypothekenvolumen haben.
13. Was passiert mit der kantonalen Besteuerung?
Die Kantone müssen den Eigenmietwert ebenfalls abschaffen. Bei den Liegenschaftssteuern haben sie aber Spielraum. Einige Kantone diskutieren eine Erhöhung der Liegenschaftssteuer, um Steuerausfälle zu kompensieren. Andere planen neue Lösungen wie eine moderate Objektsteuer.
Wer in einem Kanton mit aktuell hohem Eigenmietwert wohnt, etwa in mehreren Westschweizer Kantonen oder im Tessin, gewinnt nach Reform oft mehr. Wer in einem Kanton mit tiefem Eigenmietwert wohnt, gewinnt weniger.
Die kantonalen Umsetzungen sind in den Jahren 2026 und 2027 in der politischen Beratung. Wer planen will, sollte die Kantonalmedien und die Steuerverwaltung im Auge behalten oder einen Treuhänder beauftragen, der die Entwicklungen verfolgt.
14. Drei Fallbeispiele für die Praxis
Erstes Beispiel. Familie mit Eigenheim im Kanton Zürich, Eigenmietwert 28 000 Franken, Schuldzinsen 12 000 Franken, Unterhalt pauschal 5600 Franken. Heutige steuerliche Mehrbelastung netto rund 4500 Franken pro Jahr je nach Progression. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert. Die Familie spart die 4500 Franken, vorausgesetzt sie hat wenig Sanierungsbedarf in den Folgejahren.
Zweites Beispiel. Rentnerehepaar im Kanton Bern, amortisierte Hypothek, Eigenmietwert 22 000 Franken, keine Schuldzinsen, Unterhalt pauschal 4400 Franken. Heutige steuerliche Mehrbelastung netto rund 4000 Franken pro Jahr. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert komplett. Klare Entlastung.
Drittes Beispiel. Junge Familie plant Neubau 2027 im Kanton Aargau, Hypothek 800 000 Franken, Eigenmietwert nach Bezug 30 000 Franken, Schuldzinsen 14 000 Franken. Bis Ende 2028 gilt die heutige Logik. Ab 2029 entfällt der Eigenmietwert. Die Familie sollte den befristeten Ersterwerbabzug für Schuldzinsen prüfen und ihre Hypothekenstrategie auf das neue System ausrichten.
15. Welche Fehler sollten Sie vermeiden?
Auf Aussagen aus dem Bekanntenkreis vertrauen. Die Reform ist komplex und individuell unterschiedlich wirksam. Eine seriöse Berechnung braucht Ihre konkreten Zahlen.
Sanierungen aufschieben. Wer wegen der Reform alle Massnahmen erst nach 2029 plant, verliert in der Zwischenzeit Energie- und Komforteinbussen sowie Steuerabzüge.
Hypothek pauschal amortisieren. Eine Amortisation ergibt nicht immer Sinn. Sie hängt von Vermögensallokation, Anlagealternativen und Lebenssituation ab. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie grosse Beträge verschieben.
Den kantonalen Aspekt vergessen. Wer in einem Kanton wohnt, der die Liegenschaftssteuer kompensatorisch erhöht, hat einen geringeren Nettoeffekt. Klären Sie die kantonalen Pläne, bevor Sie Schlussfolgerungen ziehen.
Sich von Banken und Anbietern zu enger beraten lassen. Banken und Treuhänder mit Versicherungs- oder Hypothekeninteresse haben ihre eigene Optik. Eine unabhängige Zweitmeinung schützt vor Einseitigkeit.
16. Wo finden Sie verlässliche Information?
Die offizielle Information zur Reform finden Sie bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung und beim Eidgenössischen Finanzdepartement. Beide Stellen aktualisieren ihre Übersichten regelmässig.
Kantonale Steuerverwaltungen publizieren ab 2026 Informationen zur kantonalen Umsetzung. Wer plant, sollte die Mitteilungen des eigenen Kantons abonnieren oder einen Treuhänder mit dieser Aufgabe betrauen.
Hauseigentümerverbände wie der HEV Schweiz oder kantonale Verbände bieten Mitgliedern detaillierte Praxis-Informationen. Banken und Versicherungen publizieren Analysen, die mit Vorsicht zu lesen sind, weil sie eigene Interessen vertreten.
17. So begleitet raumwert plus Ihr Bauvorhaben
Die Reform betrifft nicht nur die Steuererklärung, sondern jede grössere Entscheidung am Eigenheim. Wer in den nächsten Jahren saniert, umbaut, anbaut oder neu baut, sollte den Zeitpunkt, die Tiefe und die Finanzierung im Blick auf das neue System ausrichten.
raumwert plus klärt früh, welche Optionen Ihr Projekt hat und wie es sich im Übergangsfenster und im Zielsystem verhält. Wir skizzieren die Varianten Neubau und Arbeit im Bestand parallel auf, legen Kosten- und Zeitachse offen und beleuchten die steuerlichen Effekte gemeinsam mit unabhängigen Treuhandpartnern.
Sobald die Richtung steht, strukturieren wir den weiteren Weg. Sanierung, Umbau, Anbau oder Neubau, immer mit Architekturqualität und wirtschaftlicher Klarheit.
Hinweis: Dieser Beitrag stellt allgemeine Informationen zur beschlossenen Reform der Wohneigentumsbesteuerung dar. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die konkrete Wirkung auf Ihre Situation hängt von Einkommen, Hypothekenstruktur, Kanton und Lebenslage ab. Klären Sie Einzelfragen mit einem Treuhänder oder einer Steuerberatung.
Wer umbauen, anbauen oder sanieren will, sollte jetzt nicht einfach abwarten.
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