Baulinien in der Schweiz: Die unsichtbare Grenze zur Strasse
- Simon Käslin
- vor 2 Tagen
- 13 Min. Lesezeit
Eine Baulinie ist eine behördlich festgesetzte Linie, die den überbaubaren Bereich eines Grundstücks begrenzt. Sie sichert Raum für Strassen, Leitungen, Gewässer und künftige Ausbauten. Alle acht Kantone im Raum Zürich, Ostschweiz und Innerschweiz kennen dieses Instrument, und in allen geht die Baulinie dem ordentlichen Strassenabstand vor. Verschieden sind die Fundstelle, die Meterzahl ohne Linie, der Messpunkt und die Frage, ob die Linie ein Mindestabstand oder eine Bauverpflichtung ist. Die Grenzabstände zu den Nachbarn bleiben in jedem Fall unberührt.
Dieser Beitrag stellt Zürich, St. Gallen, Thurgau, Schwyz, Zug, Aargau, Schaffhausen und Luzern nebeneinander: Rechtsgrundlage, Wirkung, Strassenabstand ohne Linie, Ausnahmen, Besitzstand und Entschädigung. Dazu die Baulinien des Bundes an Nationalstrassen und Bahnanlagen.
Inhaltsverzeichnis
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1. Was eine Baulinie ist und was sie sichert
Die Baulinie ist eine Eigentumsbeschränkung im Plan. Sie sagt nicht, wie hoch oder wie gross Sie bauen dürfen, sondern wo das Baufeld endet. Zwischen Linie und Strasse bleibt der Boden in aller Regel frei, damit ein späterer Strassenausbau, ein Trottoir, ein Radweg oder eine Leitung Platz hat, ohne dass zuerst ein Haus abgebrochen werden muss.
Der Zürcher Gesetzestext bringt den Zweck auf den Punkt, und er gilt sinngemäss in allen hier behandelten Kantonen:
§ 96 Abs. 1 PBG (LS 700.1): Baulinien begrenzen die Bebauung und dienen insbesondere der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen sowie der baulichen Gestaltung.
Für die Bauherrschaft heisst das: Eine Baulinie ist keine Empfehlung und kein Richtwert, sondern eine Eigentumsbeschränkung, die im Nutzungsplan und im ÖREB-Kataster geführt wird. Sie wirkt unmittelbar auf jede Baueingabe, unabhängig davon, was die Bau- und Zonenordnung sonst erlauben würde. Und sie wirkt oft schon früher, als man denkt: Im Kanton Zug sind im Baulinienraum neue Bauten bereits ab der öffentlichen Planauflage unzulässig (§ 34 Abs. 1 PBG), also lange bevor der Plan rechtskräftig ist.
Neben der Verkehrsbaulinie kennen mehrere Kantone weitere Linientypen für Betriebsanlagen, Versorgungsleitungen, Gewässer, Wald und Schutzobjekte. Zürich und Schaffhausen kennen zusätzlich die Niveaulinie, die nicht die Lage im Grundriss, sondern die Höhenlage festlegt.
2. Wo die Baulinie in Ihrem Kanton geregelt ist
Der grösste praktische Unterschied zwischen den Kantonen ist nicht das Wort, sondern der Ort der Regelung. Zürich, St. Gallen, Thurgau, Schaffhausen und Luzern regeln die Baulinie im Bau- oder Planungsgesetz. Schwyz, Zug und Aargau verteilen sie auf Planungsrecht und Strassengesetzgebung.
Kanton | Bezeichnung | Fundstelle | Festsetzende Behörde |
Zürich | Baulinie, dazu Niveaulinie | §§ 96 bis 110 PBG, LS 700.1 | Gemeinde für kommunale Anlagen, sonst die zuständige Direktion (§ 108 PBG) |
St. Gallen | Baulinie, Baulinienplan | Art. 29 bis 31 PBG, sGS 731.1; Art. 102bis, 104, 107 StrG, sGS 732.1 | Kanton für Kantonsstrassen, im Übrigen die Gemeinde |
Thurgau | Baulinie, Baulinienplan | § 25 PBG, RB 700; §§ 44 bis 47 StrWG, RB 725.1 | Gemeindebehörde (§ 25 Abs. 2 PBG) |
Schwyz | Baulinie im Nutzungsplan | §§ 23, 33, 68 PBG, SRSZ 400.100; §§ 40 bis 42 StrG, SRSZ 442.110 | Gemeinderat im Nutzungsplanverfahren, mit Genehmigung des Regierungsrats |
Zug | Baulinie und Baubereich | §§ 31, 34, 55 PBG, BGS 721.11; § 17 GSW, BGS 751.14 | Wer für die Verkehrsanlage zuständig ist (§ 31 Abs. 2 PBG) |
Aargau | Baulinie im Erschliessungsplan | §§ 17, 93, 111 BauG, SAR 713.100 | Gemeinde im Erschliessungsplan, Kanton für Kantonsstrassen |
Schaffhausen | Baulinie und Niveaulinie | Art. 12 bis 16 und Art. 30 BauG, SHR 700.100 | Gemeinderat, verbindlich erst mit Genehmigung des Baudepartements |
Luzern | Baulinie und Baubereich | §§ 30, 31 PBG, SRL 735; §§ 64, 84, 85 StrG, SRL 755 | Nutzungsplan der Gemeinde oder Verfahren nach Strassengesetz |
3. Die Baulinie geht dem Strassenabstand vor
In diesem Punkt sind sich alle acht Kantone einig, und sie sagen es teilweise wörtlich:
Thurgau, § 25 Abs. 3 PBG: Baulinien treten an Stelle der generellen Abstandsvorschriften.
Luzern, § 30 PBG: Baulinien und Baubereiche gehen allen andern öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vor.
Schwyz, § 68 Abs. 2 PBG: Soweit Baulinien bestehen, gehen diese den Abstandsvorschriften vor.
Aargau, § 17 BauG: Baulinien bezeichnen den Mindestabstand von Erschliessungsanlagen, Gewässern, Wäldern und Schutzzonen und treten an die Stelle der generellen Abstandsvorschriften.
Zürich, Zug und Schaffhausen formulieren es umgekehrt: Der gesetzliche Strassenabstand gilt nur dort, wo keine Baulinien bestehen (§ 265 PBG, § 17 GSW, Art. 30 BauG).
Die praktische Folge ist überall dieselbe. Der Streifen zwischen Baulinie und Strasse fällt für den Baukörper aus. Das trifft nicht nur das Haus selbst, sondern auch Bauteile, die man selten mitdenkt, also Erker, Vordächer, gedeckte Sitzplätze, Aussentreppen und Rampen. Was davon ausnahmsweise doch zulässig ist, steht in Kapitel 8.
4. Mindestlinie oder Pflichtlinie: der Unterschied, der Projekte kippt
Das ist der Punkt, an dem Erfahrung aus einem Kanton im anderen zum Fehler wird. Eine Baulinie ist nicht zwingend eine Grenze, hinter der man bleiben muss. Sie kann auch eine Linie sein, auf die gebaut werden muss.
St. Gallen sagt es ausdrücklich: Baulinien legen den Mindestabstand oder den Pflichtabstand fest (Art. 29 PBG).
Zürich kennt bei Verkehrsbaulinien besondere Zwecke wie die geschlossene Bauweise und die Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen (§ 97 PBG). Auch hier kann die Linie zur Bauverpflichtung werden.
Thurgau kennt neben der Abstandsbaulinie ebenfalls Pflicht- und Gestaltungsbaulinien.
Wer aus dem Alltag die Formel "Baulinie gleich nicht näher heran" mitbringt, projektiert unter Umständen an einer Linie vorbei, die er zwingend hätte besetzen müssen. Massgebend ist nie das Wort, sondern der Baulinienplan mit seiner Legende und den zugehörigen Vorschriften.
5. Ohne Baulinie: die Strassenabstände im Kantonsvergleich
Fehlt eine Baulinie, greift der gesetzliche Strassenabstand. Er ist von Kanton zu Kanton verschieden, und zwar nicht nur in der Meterzahl, sondern auch in der Systematik: Die meisten Kantone staffeln nach Strassenträger, Schwyz nach Funktionsklasse und Schaffhausen nach Bauweise und Lage.
Kanton | Strassenabstand ohne Baulinie | Gemessen ab | Fundstelle |
Zürich | 6 m gegenüber Strassen und Plätzen, 3,5 m gegenüber Wegen | Strassen- und Weggrenze | § 265 Abs. 1 PBG |
St. Gallen | 4 m an Kantonsstrassen, 3 m an Gemeindestrassen | Strassengrenze | Art. 104 und 107 StrG |
Thurgau | 4 m gegenüber Kantonsstrassen und -wegen, 3 m gegenüber Gemeindestrassen und -wegen | Grenze | § 44 Abs. 1 StrWG |
Schwyz | 6 m Hauptstrasse, 4 m Verbindungsstrasse, 3 m Nebenstrasse, 3 m Privatstrasse | nach Strassenklasse, nicht nach Eigentümer | § 41 StrG, § 65 Abs. 2 PBG |
Zug | 6 m an Kantonsstrassen, 4 m an Gemeindestrassen | Strassen- oder Trottoirrand | § 17 GSW |
Aargau | 6 m gegenüber Kantonsstrassen, 4 m gegenüber Gemeindestrassen | Strassenmark | § 111 BauG |
Schaffhausen | 5 m offene Bauweise, 2,5 m Rad- und Gehwege, 15 m Kantonsstrasse ausserorts | öffentlicher Grund | Art. 30 Abs. 1 BauG |
Luzern | 6 m Kantonsstrassen, 5 m Gemeindestrassen, 4 m Güter- und Privatstrassen, 2 m Wege | nach Strassenkategorie | § 84 StrG |
Zwei Beobachtungen für die Praxis. Erstens: Nur Zürich, Thurgau und Luzern regeln den Abstand gegenüber Wegen ausdrücklich mit einer eigenen Meterzahl. Wer in einem anderen Kanton davon ausgeht, ein Fussweg sei automatisch privilegiert, sollte das kommunale Recht prüfen. Zweitens: In Schwyz nützt Ihnen die Auskunft "das ist eine Gemeindestrasse" nichts. Ist sie als Hauptstrasse klassiert, gelten 6 Meter statt 3.
6. Von wo gemessen wird: die teuerste Verwechslung
Zwei Kantone mit derselben Meterzahl können völlig verschiedene Baufelder ergeben, weil sie von verschiedenen Punkten aus messen.
Ab Parzellengrenze der Strasse: Zürich (§ 265 PBG), St. Gallen (Art. 107 StrG), Thurgau (§ 44 StrWG).
Ab Strassenmark: Aargau (§ 111 BauG), senkrecht zum Strassenverlauf.
Ab Strassen- oder Trottoirrand: Zug (§ 17 Abs. 2 GSW).
Ab öffentlichem Grund: Schaffhausen (Art. 30 BauG).
Der Unterschied ist keine Feinheit. Bei einer Strassenparzelle, die deutlich breiter ist als Fahrbahn und Trottoir zusammen, liegen Parzellengrenze und Trottoirrand mehrere Meter auseinander. Derselbe nominelle Abstand von 4 Metern führt in Zug und im Thurgau dann zu Baufeldern, die sich um Meter unterscheiden. Prüfen Sie deshalb bei jeder Vorbemessung, ob das Grundbuch oder der Belag den Referenzpunkt bildet.
7. Baulinie und Grenzabstand sind zwei verschiedene Dinge
Der Strassenabstand schützt den öffentlichen Raum, der Grenzabstand die Nachbarschaft. Die Baulinie ersetzt den ersten, nicht den zweiten. Ein Projekt, das die Baulinie einhält, kann am Grenzabstand trotzdem scheitern.
Ein Sonderfall verbindet beide. Nach § 270 Abs. 2 PBG gilt im Kanton Zürich seitlich innerhalb von 20 Metern ab der Verkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie ein Grenzabstand von 3,5 Metern, ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der beteiligten Grundstücke. In diesem Streifen entlang der Strasse gilt also ein eigener, einheitlicher Grenzabstand. Wie sich Grenz- und Strassenabstände zusammen auf das nutzbare Volumen auswirken, zeigt der Beitrag zur Ausnützungsziffer, Geschossflächenziffer und Baumassenziffer.
8. Was innerhalb der Baulinie trotzdem erlaubt ist
Kein Kanton verbietet im Baulinienbereich schlicht alles. Die Ausnahmen sind der eigentliche Hebel, und sie unterscheiden sich stark.
Unterirdisch, Zürich: Der Baulinienplan kann die Wirkung der Linie auf bestimmte Vertikalbereiche beschränken (§ 99 Abs. 2 PBG). Wo er das tut, ist der Untergrund frei. Das steht nicht in der GIS-Karte, sondern nur im Plan.
Unterirdisch, Luzern: Für Bauten über und unter dem Erdboden können unterschiedliche Baulinien festgelegt werden (§ 30 Abs. 3 PBG). Ohne abweichende Regelung gelten unterirdisch 3 m zu Strassen und 2 m zu Wegen (§ 84 Abs. 4 StrG).
Unterirdisch, Thurgau: Der Abstand kann mit Bewilligung der Gemeindebehörde bis auf 50 Zentimeter herabgesetzt werden (§ 44 Abs. 2 StrWG).
Vorspringende Gebäudeteile, Zug: höchstens 1,50 m in den Baulinienraum oder über den Baubereich hinaus (§ 27 der Verordnung zum PBG).
Vorspringende Gebäudeteile, Schaffhausen: ohne Trottoir mindestens 4,50 m über der Niveaulinie, mit Trottoir mindestens 2,50 m, und höchstens 1,50 m über die Baulinie hinaus (Art. 16 BauG).
Vorspringende Gebäudeteile, Zürich: zulässig, aber entschädigungslos zu beseitigen, sobald die Ausführung des Werks es erfordert (§ 100 Abs. 2 PBG).
Kleinbauten, Thurgau: dürfen mit Bewilligung bis an die Strassen- und Weggrenze gestellt werden, soweit die Verkehrsübersicht nicht leidet (§ 45 StrWG). Garagen mit Einfahrt gegen die Strasse brauchen 5 m, bei grösseren Fahrzeugen 8 m (§ 46 StrWG).
Weitergehende Beanspruchung, Zürich: Die baurechtliche Bewilligung kann eine weiter gehende Nutzung des Baulinienbereichs gestatten, nötigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen (§ 100 Abs. 4 PBG).
Ein Muster zieht sich durch mehrere Kantone: die Reverspflicht. In Zug sind Um- und Aufbauten im Baulinienraum zulässig, sofern das Gemeinwesen den geschaffenen Mehrwert bei späterer Inanspruchnahme nicht entschädigen muss (§ 34 Abs. 2 PBG); Kleinbauten sowie Parkierungs- und Erschliessungsanlagen sind zwar vom Bauverbot, in der Regel aber nicht von dieser Pflicht ausgenommen (§ 34 Abs. 3 PBG). In St. Gallen kennt Art. 102bis StrG für An- und Nebenbauten dieselbe Konstruktion. Wer eine solche Ausnahme erhält, erhält sie unter Vorbehalt und nicht auf Dauer.
9. Bestehende Bauten: Besitzstand im Kantonsvergleich
Ein bestehendes Haus, das über die Baulinie ragt, muss nicht abgebrochen werden. Wie weit Sie daran arbeiten dürfen, ist aber kantonal sehr verschieden, und das entscheidet über den Wert einer Liegenschaft, die Sie mit Umbauabsicht kaufen.
Zürich: Baulinienwidrige Bauten dürfen entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden (§ 101 PBG). Erweitern nicht.
St. Gallen: Unterhalt und zeitgemässe Erneuerung sind zulässig (Art. 31 PBG), ergänzt durch die allgemeine Bestandesgarantie in Art. 109 PBG.
Thurgau: Erneuerung und sogar Erweiterung sind möglich, soweit der Widerspruch zur Vorschrift nicht wesentlich verstärkt wird (§ 94 PBG). Das ist das grosszügigste Regime im Vergleich.
Schwyz: Bestehende Bauten dürfen unterhalten und zeitgemäss erneuert werden, Erweiterungen sind bewilligungspflichtig (§ 72 PBG, § 45 StrG).
Luzern: An Bauten, die über die gesetzlichen Strassenabstände hinausragen, dürfen grundsätzlich keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden (§ 85 StrG, Vorbehalt § 88 StrG). Das ist das strengste Regime im Vergleich.
Beim Ersatzneubau gilt in allen Kantonen dasselbe: Der Besitzstand fällt mit dem Gebäude. Wer mit Abbruchabsicht kauft, muss mit dem zurückversetzten Baufeld rechnen, nicht mit der heutigen Kubatur. Genau diese Differenz gehört in jede Grundstücksanalyse vor dem Kauf.
10. Entschädigung, Heimschlag und Übernahmepflicht
Der Grundsatz ist überall gleich: Eine Baulinie wird nicht entschädigt, nur weil sie Bauvolumen kostet. Entschädigung gibt es erst, wenn die Beschränkung in ihrer Wirkung einer Enteignung gleichkommt. Verschieden ist, ob der Kanton darüber hinaus ein Recht kennt, dem Gemeinwesen das Grundstück aufzuzwingen.
Kanton | Entschädigung | Heimschlag oder Übernahme |
Zürich | Nur bei materieller Enteignung (§ 102 PBG) | Heimschlag bei Unüberbaubarkeit, Frist zehn Jahre (§§ 103, 104 PBG) |
Zug | Materielle Enteignung nach § 66 PBG | Heimschlag nach fünf Jahren ab Rechtsgültigkeit des Plans (§ 55 Abs. 1 lit. b PBG) |
Luzern | Nach allgemeinem Enteignungsrecht | Übernahme des ganzen Grundstücks, wenn die Überbauung verunmöglicht wird (§ 76 StrG) |
Schwyz | Volle Entschädigung bei enteignungsgleicher Wirkung (§ 35 PBG) | Übernahmepflicht bei Teilabtretung, wenn der Rest unbrauchbar wird (§ 34 PBG) |
Schaffhausen | Nur bei enteignungsgleicher Wirkung (Art. 75 Abs. 1 BauG) | Keine eigene Heimschlagsregelung gefunden |
St. Gallen, Thurgau, Aargau | Nach allgemeinem kantonalem Enteignungsrecht | Keine baulinienspezifische Sonderregel gefunden |
Für Zürich und Zug ist die Frist der entscheidende Punkt. Wer erst nach zehn beziehungsweise fünf Jahren merkt, dass sein Grundstück wegen einer Baulinie nicht mehr überbaubar ist, verliert das Recht. Bei einer Parzelle mit tief einschneidender Linie lohnt sich die Prüfung deshalb früh, nicht erst beim Bauprojekt.
11. Baulinien des Bundes: Nationalstrassen und Eisenbahn
Neben den kantonalen Baulinien gibt es zwei Sets aus Bundesrecht, die im ÖREB-Kataster als eigene Themen geführt werden und die man auf einer Parzelle abseits jeder Autobahn nicht erwartet.
Nationalstrassen (NSG, SR 725.11). In den Ausführungsprojekten sind beidseits der projektierten Strasse Baulinien festzulegen (Art. 22). Zwischen diesen Linien dürfen ohne Bewilligung weder Neubauten erstellt noch Umbauten vorgenommen werden; blosser Unterhalt gilt nicht als Umbau (Art. 23). Ausnahmen sind möglich, wenn keine öffentlichen Interessen verletzt werden, wobei das Bundesamt vorher angehört wird (Art. 24). Entschädigt wird nur, was einer Enteignung gleichkommt, und die Ansprüche sind innert fünf Jahren anzumelden (Art. 25). Vorgelagert kennt Art. 14 NSG die Projektierungszone, die den Strassenraum freihält, bevor überhaupt ein Ausführungsprojekt vorliegt.
Eisenbahn (EBG, SR 742.101). Das Bundesamt für Verkehr kann Baulinien zur Sicherung bestehender oder künftiger Eisenbahnanlagen festlegen (Art. 18q). Zwischen den Baulinien und zwischen Baulinie und Bahnanlage sind bauliche Veränderungen unzulässig, die dem Zweck widersprechen (Art. 18r). Entschädigung gibt es bei enteignungsgleicher Wirkung, Anmeldefrist zehn Jahre (Art. 18u). Wichtig für Wohnbauten in Bahnnähe: Sogenannte Nebenanlagen unterstehen dem kantonalen Recht, die kantonale Baubewilligung braucht aber die Zustimmung des Bahnunternehmens, wenn das Grundstück Bahnareal beansprucht oder daran angrenzt (Art. 18m). Eine bundesrechtlich fixierte Meterzahl für den Bauabstand zur Bahn gibt es nicht.
12. So finden Sie die Baulinien Ihres Grundstücks
ÖREB-Kataster abrufen. Der Auszug für Ihre Parzelle zeigt die eigentumsbeschränkenden Themen des Bundes und des Kantons, darunter die Baulinien der Nationalstrassen und der Bahnanlagen. Je nach Kanton erscheinen kommunale Baulinien unter der Nutzungsplanung oder als eigenes Thema.
Kantonales Geoportal prüfen. Dort sehen Sie die Linienführung im Zusammenhang mit dem Zonenplan. Die Karte ist eine Orientierung, kein Rechtstitel.
Den Baulinienplan bei der Gemeinde verlangen. Der Plan sagt Ihnen, was die Karte nicht zeigt: die Legende, ob es eine Mindest- oder eine Pflichtlinie ist und ob die Wirkung auf bestimmte Vertikalbereiche beschränkt ist. Das ist der Punkt, an dem sich entscheidet, ob unterirdisch gebaut werden darf.
Klären, ob ein Strassenprojekt läuft. Eine Linie aus einem laufenden Ausführungs- oder Projektgenehmigungsverfahren kann bereits ab der Auflage wirken, in Zug ausdrücklich (§ 34 Abs. 1 PBG).
Den Messpunkt bestimmen. Grenze, Strassenmark oder Trottoirrand. Ohne diesen Schritt ist jede Vorbemessung unbrauchbar.
Ergibt die Prüfung ein enges Baufeld, lohnt sich eine vollständige Abklärung vor dem Kauf. Wie eine solche Analyse aufgebaut ist, zeigt der Beitrag zum Grundstückskauf in der Schweiz. Für die anschliessende Volumenermittlung ist der Beitrag zur Machbarkeits- und Volumenstudie der nächste Schritt.
13. Rechenbeispiel: Was eine Baulinie an Bauland kostet
Ausgangslage: eine rechteckige Parzelle von 30 mal 22 Metern, also 660 Quadratmeter, an einer Gemeindestrasse. Wir vergleichen dieselbe Parzelle in drei Konstellationen. Der Grenzabstand beträgt in allen drei Fällen 4 Meter zu den drei übrigen Seiten.
Konstellation | Abstand zur Strasse | Baufeld | Fläche Baufeld |
Ohne Baulinie, Kanton St. Gallen | 3 m | 23 m mal 15 m | 345 m2 |
Ohne Baulinie, Kanton Zürich | 6 m | 20 m mal 15 m | 300 m2 |
Baulinie 12 m ab Strassengrenze | 12 m | 14 m mal 15 m | 210 m2 |
Zwischen der Konstellation ohne Baulinie im Kanton St. Gallen und der Baulinie bei 12 Metern liegen 135 Quadratmeter Baufeld. Bei zwei Vollgeschossen entspricht das rund 270 Quadratmeter Geschossfläche, also je nach Region ein siebenstelliger Unterschied im Verkaufswert. Und das bei identischer Parzellengrösse und identischer Ausnützungsziffer.
Wichtig ist die Reihenfolge: Zuerst zählt, ob die Ausnützungsziffer überhaupt ausgeschöpft werden kann. Bei engen Baufeldern begrenzt oft nicht die Ziffer das Projekt, sondern die Geometrie. Ein Grundstück mit einer Ausnützungsziffer von 0,5 nützt wenig, wenn das verbleibende Baufeld die zulässige Fläche gar nicht mehr aufnehmen kann.
14. Fünf Fehler, die bei Baulinien teuer werden
Die Meterzahl aus dem Nachbarkanton übernehmen. Zwischen 2,5 Metern in Schaffhausen an einem Gehweg und 6 Metern in Zürich, Zug, Aargau oder Luzern an einer Kantonsstrasse liegt ein ganzes Baufeld.
Den Messpunkt nicht prüfen. Ab Grenze, ab Strassenmark oder ab Trottoirrand ergibt bei derselben Meterzahl völlig verschiedene Resultate.
Die Linie für einen Mindestabstand halten, obwohl sie eine Bauverpflichtung ist. In St. Gallen steht beides ausdrücklich im selben Artikel.
Die unterirdischen Möglichkeiten vergessen. Wenn oberirdisch wenig geht, verschiebt sich der Hebel unter Terrain. Zürich, Luzern und Thurgau lassen dort ausdrücklich Spielraum.
Den Besitzstand mit dem Ersatzneubau verwechseln. Der Besitzstand endet mit dem Gebäude. Wer eine Liegenschaft mit Abbruchabsicht bewertet, muss das zurückversetzte Baufeld rechnen.
Wie sich diese Punkte im Baugesuch auswirken und welche Nachweise die Behörde dazu verlangt, steht im Beitrag zu Baueingabe und Baubewilligung. Für Parzellen am Waldrand kommt zusätzlich der Waldabstand ins Spiel, der einer eigenen Logik folgt.
15. Häufige Fragen zu Baulinien
Was ist eine Baulinie einfach erklärt? Eine im Plan festgesetzte Linie, die den überbaubaren Bereich eines Grundstücks begrenzt. Nach § 96 Abs. 1 PBG des Kantons Zürich dient sie der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und Flächen sowie der baulichen Gestaltung; die anderen Kantone formulieren es sinngemäss gleich. Zwischen Baulinie und Strasse darf in der Regel nicht gebaut werden, und der Streifen bleibt für einen späteren Ausbau frei.
Ersetzt die Baulinie den Strassenabstand? Ja, und zwar in allen hier verglichenen Kantonen. Thurgau, Luzern, Schwyz und Aargau sagen ausdrücklich, dass die Baulinie den generellen Abstandsvorschriften vorgeht. Zürich, Zug und Schaffhausen formulieren es umgekehrt: Der gesetzliche Strassenabstand gilt nur, wo keine Baulinie besteht. Die Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken bleiben in jedem Fall bestehen.
Wie gross ist der Strassenabstand ohne Baulinie? Er ist kantonal verschieden. Zürich verlangt 6 Meter gegenüber Strassen und 3,5 Meter gegenüber Wegen, St. Gallen 4 und 3 Meter je nach Träger, Thurgau ebenfalls 4 und 3 Meter, Zug und Aargau 6 Meter an Kantons- und 4 Meter an Gemeindestrassen, Luzern 6, 5, 4 und 2 Meter je nach Kategorie. Schwyz staffelt nach Strassenklasse mit 6, 4 und 3 Metern, Schaffhausen nach Bauweise mit 5 Metern bei offener Bauweise.
Darf ich unter einer Baulinie hindurch bauen? Oft ja, aber es hängt vom Kanton und vom Plan ab. Im Kanton Zürich kann der Baulinienplan die Wirkung auf bestimmte Vertikalbereiche beschränken und den Untergrund freigeben (§ 99 Abs. 2 PBG). Luzern erlaubt ausdrücklich unterschiedliche Baulinien für über und unter dem Erdboden (§ 30 Abs. 3 PBG). Im Thurgau kann der Abstand mit Bewilligung bis auf 50 Zentimeter herabgesetzt werden (§ 44 Abs. 2 StrWG).
Was passiert mit meinem Haus, das über der Baulinie steht? Es geniesst Besitzstand, aber unterschiedlich weit. Zürich erlaubt Unterhalt und Modernisierung entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck (§ 101 PBG), der Thurgau sogar Erweiterungen, soweit der Widerspruch nicht wesentlich verstärkt wird (§ 94 PBG), Luzern dagegen grundsätzlich keine baulichen Veränderungen (§ 85 StrG). Beim Ersatzneubau fällt der Besitzstand überall mit dem Gebäude.
Bekomme ich eine Entschädigung für eine Baulinie? Nur, wenn die Beschränkung einer Enteignung gleichkommt. Ein blosser Verlust an Bauvolumen genügt nicht. Zürich kennt zusätzlich ein Heimschlagsrecht, wenn das Grundstück unüberbaubar wird, geltend zu machen innert zehn Jahren (§§ 103, 104 PBG). Zug kennt ein Heimschlagsrecht nach fünf Jahren (§ 55 PBG), Luzern eine Übernahmepflicht (§ 76 StrG) und Schwyz eine Übernahmepflicht bei Teilabtretung (§ 34 PBG).
Baulinien richtig einschätzen
Ich prüfe Baulinienplan, Messpunkt und Vertikalbereiche, bevor Sie kaufen oder planen. In allen Kantonen der Deutschschweiz. Kostenloses Erstgespräch.
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