Machbarkeitsstudie Mehrfamilienhaus: Das Maximum aus Ihrer Parzelle
- Simon Käslin
- 17. Aug.
- 9 Min. Lesezeit
Kurzzusammenfassung: Eine Machbarkeitsstudie für ein Mehrfamilienhaus (MFH) ist mehr als ein paar Klötzchen, erste Grundrisse und schöne Bilder. Sie zeigt in mehreren Varianten, was auf Ihrer Parzelle baurechtlich möglich ist, und entwickelt das Projekt gezielt in Richtung Ihrer Ziele.
Entscheidend ist dabei zweierlei zugleich: Eine hohe architektonische Qualität und eine saubere Wirtschaftlichkeit. Ein schönes Projekt allein genügt nicht, es muss sich auch rechnen. Die Aufgabe des Architekten ist es, das Baurecht möglichst gross auszulegen und das Maximum herauszuholen, über Hebel wie Gratis-Erker, Gratis-Attika, bewohnbare Untergeschosse und optimal ausgelegte Hanglagen. Dieser Beitrag zeigt die MFH-spezifischen Stellschrauben mit Hebeltabelle, Praxisbeispiel und Wohnungsmix.
Inhaltsverzeichnis
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1. Warum sich das MFH-Potenzial ganz am Anfang entscheidet
Beim Mehrfamilienhaus fällt der wirtschaftliche Erfolg nicht auf der Baustelle, sondern am Schreibtisch, und zwar ganz am Anfang. In der frühen Planungsphase legen Sie fest, wie viel Fläche überhaupt entsteht, wie viele Wohnungen daraus werden, wie sie erschlossen sind und wie viel davon am Ende vermietbar oder verkaufbar ist. Wer diese Weichen ohne belastbare Analyse stellt, verschenkt Potenzial, das sich später kaum mehr nachholen lässt.
Genau hier setzt die Machbarkeitsstudie Mehrfamilienhaus an. Was eine Machbarkeits- und Volumenstudie grundsätzlich leistet, lesen Sie im Grundlagenartikel zur Machbarkeitsstudie und Volumenstudie. In diesem Beitrag gehen wir tiefer und konkret auf die MFH-Hebel ein: Das baurechtliche Maximum, den Wohnungsmix, die Flächeneffizienz und die Parkierung. Denn beim MFH liegt der Unterschied zwischen einem guten und einem sehr guten Projekt selten in der Fassade, sondern in Entscheidungen, die auf den ersten Blick unscheinbar wirken.
2. Was eine Machbarkeitsstudie wirklich leistet
Über die Machbarkeitsstudie kursiert ein Missverständnis: Viele stellen sich darunter ein paar auf die Parzelle gestellte Klötzchen vor, dazu erste Grundrisse und ein schönes Bild. Das ist zu kurz gedacht. Eine gute Studie ist kein hübsches Rendering, sondern ein Entscheidungswerkzeug.
Sie leistet drei Dinge.
Erstens zeigt sie in mehreren Varianten, was auf Ihrem Grundstück baurechtlich tatsächlich möglich ist, und nicht nur eine erstbeste Idee.
Zweitens entwickelt sie diese Varianten nicht ins Blaue hinein, sondern gezielt in Richtung Ihrer Ziele als Bauherr. Ob Sie auf maximale Rendite, auf einen bestimmten Wohnungsmix, auf Eigennutzung mit Ertragsanteil oder auf einen schnellen Verkauf hinarbeiten, verändert das ganze Konzept.
Drittens macht sie das Ergebnis vergleichbar, damit Sie am Ende eine echte Auswahl haben.
3. Qualität und Wirtschaftlichkeit: Ihr MFH muss sich rechnen
Beim MFH kommt ein Punkt dazu, der beim Einfamilienhaus weniger im Vordergrund steht: Wer mit einem Projekt Geld verdienen will, für den muss die Machbarkeitsstudie auch wirtschaftlich aufgehen. Ein architektonisch schönes Projekt allein genügt nicht. Wenn die Zahlen am Ende nicht stimmen, nützt die beste Fassade nichts.
Deshalb betrachten wir immer beides zusammen: Hohe Qualität und Wirtschaftlichkeit. Qualität heisst gute Grundrisse, gute Belichtung, gute Orientierung und marktfähige Wohnungen. Wirtschaftlichkeit heisst, dass die vermietbare oder verkaufbare Fläche im richtigen Verhältnis zu Bauvolumen und Kosten steht, die Baukosten tragbar sind und die Wohnungen marktüblich vermietet werden können.
Erst wenn alles stimmt, entsteht ein Projekt, das sich trägt und dauerhaft Wert hält. Wie sich die Wirtschaftlichkeit in konkreten Kennzahlen und einer Rendite ausdrückt, führen wir hier nicht neu her, sondern im Beitrag Rendite bei Bauprojekten. Für die Machbarkeitsstudie gilt: Sie ist die Stelle, an der Qualität und Wirtschaftlichkeit zum ersten Mal aufeinandertreffen, und zwar bevor grosse Kosten entstehen.
4. Das Maximum herausholen: Die baurechtlichen Hebel
Hier liegt die eigentliche Aufgabe des Architekten. Die zulässige Geschossfläche, die sich aus Ausnützungsziffer, GFZ oder BMZ ergibt, ist eine Obergrenze, kein automatisches Ergebnis. Zwei Büros können auf derselben Parzelle mit demselben Reglement zu deutlich unterschiedlichen Resultaten kommen. Die Kunst besteht darin, das Baurecht möglichst gross auszulegen und das Maximum herauszuholen, ohne es zu überdehnen.
Dafür gibt es eine ganze Reihe baurechtlich verankerter Hebel. Sie schaffen zusätzliche, oft nicht an die Ausnützung angerechnete Wohnfläche und steigern damit den Wert des Gebäudes spürbar, ohne dass sich die formelle Kennzahl erhöht. Die wichtigsten davon zeigt die folgende Tabelle.
Optimal ausgelegte Hanglage: Talseitiges Untergeschoss als vollwertiges Wohngeschoss, zählt nicht zur Ausnützung, faktisch ein Gratisgeschoss
Bewohnbares Gratis-Untergeschoss: Belichtete Räume im Untergeschoss als vollwertige Wohnfläche nutzbar, ohne Anrechnung
Gratis-Attika und Dachgeschoss: Flächen bleiben bis zu einem bestimmten Anteil unangerechnet, oben mit hoher Wohnqualität
Gratis-Erker und Vorbauten: Zusätzliche Fläche und mehr Raumtiefe, bis zu einem Anteil nicht angerechnet
Wintergarten: Unbeheizte verglaste Anbauten bleiben bis zu einem Anteil unangerechnet
Nebenflächen (Keller, Technik, Einstellhalle): Zählen nicht zur Ausnützung, richtig platziert schaffen sie Spielraum für Wohnfläche
Wie sich Ausnützungsziffer, GFZ und BMZ berechnen und unterscheiden, erklären wir im Detail im Beitrag Ausnützungsziffer, GFZ und BMZ erklärt. Wichtig ist die Botschaft: Erst wenn diese Hebel sauber ausgereizt sind, ist die Parzelle wirklich ausgeschöpft. Welche davon in Ihrem Fall gelten, hängt vom kantonalen und kommunalen Recht ab und will fachlich geprüft sein.
5. Praxisbeispiel: Aus 390 wurden 550 bis 650 nutzbare Quadratmeter
Wie stark diese Hebel wirken, zeigt ein vereinfachtes, anonymisiertes Beispiel aus unserer Praxis. Zahlen und Umstände sind zusammengefasst und gerundet.
Ausgangslage war ein rund 975 m² grosses Hanggrundstück im Raum Zürich, in einer Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von 40 Prozent. Formell ergab das eine anrechenbare Geschossfläche von rund 390 m² (975 m² x 0.40). Auf den ersten Blick eine überschaubare Grundlage für ein MFH.
Der entscheidende Hebel war die Hanglage. Weil das Terrain deutlich abfiel, liess sich das Untergeschoss talseitig als vollwertiges Wohngeschoss ausbilden, das rechtlich nicht zur Ausnützung zählte, also faktisch ein Gratisgeschoss. Zusammen mit einem gut ausgelegten Attikageschoss und einem Wintergarten liess sich aus den formellen 390 m² eine effektiv nutzbare Wohnfläche in der Grössenordnung von 550 bis 650 m² herausholen.
Parzellenfläche: 975 m²
Ausnützungsziffer: 40 %
Formell anrechenbare Geschossfläche: rund 390 m²
Effektiv nutzbare Fläche über die Hebel: rund 550 bis 650 m²
Zugewinn: rund 160 bis 260 m²
Das nutzbare Volumen liess sich damit stark vergrössern, ohne dass die formelle Kennzahl überschritten wurde. Für den Bauherrn war dieser Zugewinn sehr attraktiv, denn jeder zusätzliche Quadratmeter nutzbarer Wohnfläche erhöht Ertrag und Wert, während die Landkosten dieselben bleiben. Genau solche Potenziale heben Sie am besten, bevor gebaut wird, idealerweise schon vor dem Kauf. Worauf Sie dabei achten sollten, lesen Sie im Beitrag Grundstück kaufen in der Schweiz. Wer eine Parzelle mit MFH-Absicht erwirbt, sollte deren wahres Potenzial vorher kennen.
6. Welcher Wohnungsmix bringt Marktfähigkeit und Rendite?
Ist das Volumen ausgereizt, folgt die nächste Frage: Wie teilen Sie die Fläche in Wohnungen auf? Der Wohnungsmix ist der wohl unterschätzteste Hebel im MFH. Er entscheidet über drei Dinge gleichzeitig: Über die absolute Zahl der Einheiten, über die Marktfähigkeit (wie schnell und zu welchem Preis vermietet oder verkauft wird) und über die Finanzierbarkeit für die Käuferschaft.
Grundsätzlich gilt: Viele kleine Wohnungen erzeugen in der Regel einen höheren Ertrag pro Quadratmeter, weil sich Küche, Nasszellen und Erschliessungsanschluss auf weniger Fläche verteilen und kleinere Einheiten meist einen höheren Quadratmeterpreis erzielen. Grosse Wohnungen bringen mehr Ruhe im Betrieb, weniger Fluktuation und sprechen ein zahlungskräftiges Segment an, binden aber viel Fläche in wenigen Einheiten. Der richtige Mix hängt vom Standort ab: An zentraler, gut erschlossener Lage tragen mehr und kleinere Einheiten, in einer ruhigen Familienlage können grössere Wohnungen die bessere Antwort sein.
Aus derselben Parzelle lassen sich je nach Konzept 6 bis 11 Wohnungen realisieren. Die Machbarkeitsstudie legt nicht einfach die höchste Zahl fest, sondern die Variante, die am besten zu Lage, Nachfrage und Ihren Zielen passt, also die zugleich marktgängig und wirtschaftlich ist. Eine zusätzliche Wohnung bedeutet zusätzlichen Ertrag, aber nur, wenn sie sich vermieten oder verkaufen lässt, ohne die übrigen Einheiten zu entwerten. Wie sich der Mix schliesslich in Rendite übersetzt, zeigt der Beitrag Rendite bei Bauprojekten.
7. Was kostet Sie die Erschliessung an vermietbarer Fläche?
Jetzt wird es konkret. Die Flächeneffizienz beschreibt das Verhältnis von vermietbarer Wohnfläche zur gesamten Geschossfläche. Alles, was nicht Wohnfläche ist (Treppenhaus, Liftschacht, Korridore, Technik- und Nebenräume), zählt zur nicht ertragsbringenden Fläche. Jeder Quadratmeter Erschliessung ist ein Quadratmeter, den Sie bauen und heizen, aber nicht vermieten oder verkaufen.
Ein Zahlenbeispiel macht den Effekt sichtbar. Wir vergleichen zwei Erschliessungskonzepte für dasselbe Regelgeschoss mit 500 m² Geschossfläche (Richtwerte):
Kriterium | Variante A(Grosszügiges Treppenhaus, Zweispänner) | Variante B(Kompaktes Treppenhaus, Dreispänner) | Differenz(pro Geschoss) |
Erschliessung & Nebenflächen | ca. 20 % | ca. 13 % | - 7 % |
Nicht vermietbare Fläche | 100 m² | 65 m² | - 35 m² |
Vermietbare Wohnfläche | 400 m² | 435 m² | + 35 m² |
Ergebnis pro Geschoss | Basis | plus 35 m² Wohnfläche | + 35 m² |
Der Unterschied beträgt 35 m² vermietbare Fläche pro Geschoss. Bei vier Wohngeschossen sind das 140 m² zusätzliche Wohnfläche, ohne dass das Gebäude grösser wird. Bei einem angenommenen Nettomietertrag von CHF 300 pro m² und Jahr (Richtwert) sind das rund CHF 42'000 Mehrertrag pro Jahr. Kapitalisiert entspricht das einer Wertsteigerung im Bereich von einer Million Franken, allein aus einer effizienteren Erschliessung.
Die Zahlen sind bewusst vereinfacht und projektabhängig. Die Grössenordnung ist es nicht. Wenige Prozentpunkte Flächeneffizienz entscheiden über sechsstellige Beträge pro Jahr. Genau deshalb lohnt es sich, die Erschliessung nicht als technische Notwendigkeit abzuhaken, sondern als zentrale wirtschaftliche Grösse zu behandeln.
8. Ein- oder Mehrspänner: Wie die Erschliessung die Rendite verändert
Hinter dem Zahlenbeispiel steht ein grundsätzlicher Entscheid: Wie viele Wohnungen erschliesst ein Treppenhaus?
Einspänner: Ein Treppenhaus pro Wohnung. Sehr grosszügig und flexibel, aber teuer, weil jede Wohnung ihre volle Erschliessung mitträgt. Fast immer die ineffizienteste Lösung.
Zweispänner: Zwei Wohnungen pro Geschoss teilen ein Treppenhaus. Bewährt und marktgängig, aber nicht das Optimum bei der Flächeneffizienz.
Drei- und Mehrspänner: Drei oder mehr Wohnungen pro Kern. Die Erschliessung verteilt sich auf mehr Einheiten, der Anteil nicht vermietbarer Fläche sinkt. Die Herausforderung liegt in guten Grundrissen, Belichtung und Orientierung, damit keine schlecht belichteten Innenwohnungen entstehen.
Die Kunst besteht darin, die Erschliessung so kompakt wie möglich und so grosszügig wie nötig zu halten. Ein klar organisiertes Treppenhaus, ein zentral platzierter Lift und kurze Korridore summieren sich über alle Geschosse zu erheblicher Zusatzfläche. In realen Optimierungen liessen sich allein durch die Neuorganisation eines zu grosszügig geplanten Treppenhauses vollwertige Hauptnutzflächen gewinnen.
Wie sich die Erschliessung, die Steigzonen der Haustechnik und die Anordnung der Nassräume gemeinsam optimieren lassen, gehört zum Kern unserer Dienstleistung Architektur und Planung.
9. Wie wirkt die Parkierung auf das MFH-Potenzial?
Die Parkierung ist beim MFH oft der heimliche Kostentreiber und zugleich ein Flächenthema. Der kommunale Parkierungsschlüssel legt fest, wie viele Pflichtparkplätze Sie pro Wohnung erstellen müssen. Er variiert je nach Gemeinde, Lage und ÖV-Erschliessung erheblich und ist deshalb im konkreten Fall immer mit der Gemeinde zu klären (keine allgemeingültige Zahl).
Für das Potenzial Ihrer Parzelle ist die Parkierung aus drei Gründen zentral:
Sie limitiert die Wohnungszahl. Wenn jede zusätzliche Wohnung einen weiteren Pflichtparkplatz auslöst, kann die Tiefgarage zum Nadelöhr werden. Manchmal ist nicht das Reglement über der Erde die Grenze, sondern die Zahl der unterbringbaren Fahrzeuge unter der Erde.
Sie kostet viel. Ein Tiefgaragenplatz ist eine der teuersten Flächen im ganzen Projekt und bringt selten einen kostendeckenden Ertrag. Jeder unnötige Platz belastet die Rendite direkt.
Sie beeinflusst das Untergeschoss. Geometrie, Rampenführung und Stützenraster der Tiefgarage bestimmen, wie effizient das Untergeschoss insgesamt nutzbar ist. Ein überdimensioniertes oder ungünstig organisiertes Untergeschoss bläht das Bauvolumen auf, ohne Ertrag zu bringen.
Eine gute Machbarkeitsstudie denkt die Parkierung deshalb von Anfang an mit: Reduzierte Schlüssel bei guter ÖV-Lage prüfen, Rampe und Stützenraster auf die Wohnungszahl abstimmen und das Untergeschoss auf das funktional Notwendige zurückführen. Oft liegt hier ein Teil des Potenzials, den rein oberirdisch gedachte Planungen übersehen.
10. Typische Fehler beim MFH-Potenzial
In der Praxis kehren dieselben Muster immer wieder. Diese Fehler kosten am meisten Potenzial:
Das Reglement als Ergebnis statt als Obergrenze behandeln. Wer die zulässige Fläche erreicht, hat noch nicht das Optimum. Erst mit den baurechtlichen Hebeln ist die Parzelle wirklich ausgeschöpft.
Nur auf Schönheit statt auf die Zahlen schauen. Ein architektonisch ansprechendes Projekt, das sich nicht rechnet, ist beim MFH kein gutes Projekt. Qualität und Wirtschaftlichkeit gehören zusammen.
Die Erschliessung als reine Technik abhaken. Ein zu grosszügiges Treppenhaus kostet über alle Geschosse mehr, als man auf den ersten Blick denkt.
Den Wohnungsmix aus dem Bauch festlegen. Ohne Blick auf Lage und Nachfrage entstehen entweder zu wenige oder schlecht vermietbare Einheiten.
Die Parkierung zu spät mitdenken. Wird die Tiefgarage erst am Schluss gelöst, limitiert sie plötzlich die Wohnungszahl oder treibt die Kosten.
Zu spät optimieren. Nach der Baueingabe sind die grossen Hebel meist verstellt. Das Potenzial liegt in der frühen Phase.
Blinde Flecken durch Planungsnähe. Wer lange am Projekt sitzt, stellt Grundannahmen selten in Frage. Eine unabhängige Zweitsicht deckt genau das auf.
Als unabhängiges Büro bringen wir diese Aussensicht mit. Wir sind keiner Bauweise und keinem Systemanbieter verpflichtet, sondern allein Ihrem Projektziel.
11. Häufige Fragen (FAQ)
Was zeigt eine Machbarkeitsstudie? Eine gute Studie zeigt in mehreren Varianten, was baurechtlich möglich ist, und entwickelt das Projekt gezielt in Richtung Ihrer Ziele. Sie verbindet architektonische Qualität mit Wirtschaftlichkeit und liefert eine Entscheidungsgrundlage, nicht nur ein Rendering.
Wie hole ich das Maximum aus meiner Parzelle heraus? Indem das Baurecht möglichst gross ausgelegt wird. Hebel wie eine optimal ausgelegte Hanglage, ein bewohnbares Gratis-Untergeschoss, eine Gratis-Attika, Erker oder ein Wintergarten schaffen zusätzliche, oft nicht angerechnete Wohnfläche. Was in Ihrem Fall gilt, hängt vom kantonalen und kommunalen Recht ab und gehört fachlich geprüft.
Muss sich ein MFH-Projekt rechnen, oder reicht ein schönes Konzept? Wenn Sie mit dem Projekt Geld verdienen wollen, muss die Machbarkeitsstudie auch wirtschaftlich aufgehen. Ein schönes Projekt allein genügt nicht. Ziel ist immer beides zusammen: Hohe Qualität und eine saubere Wirtschaftlichkeit.
Was bringt mehr Rendite: Viele kleine oder wenige grosse Wohnungen? Tendenziell erzielen kleinere Einheiten einen höheren Ertrag pro Quadratmeter, grössere sprechen ein zahlungskräftiges, ruhigeres Segment an. Das Optimum ist standortabhängig und ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Lage, Nachfrage und Ihren Zielen.
Wie stark beeinflusst die Erschliessung wirklich die Rendite? Deutlich. Schon wenige Prozentpunkte mehr Flächeneffizienz bedeuten pro Geschoss Dutzende Quadratmeter zusätzliche Wohnfläche. Über ein ganzes MFH summiert sich das schnell zu einem fünf- bis sechsstelligen jährlichen Mehrertrag (Richtwert, projektabhängig).
Ist das Ganze das Thema Ersatzneubau oder Sanierung? Nein. Hier geht es um die Optimierung eines geplanten MFH auf einer Parzelle. Die Frage, ob ein Bestand ersetzt oder saniert werden soll, behandeln wir separat im Beitrag Ersatzneubau statt Sanierung.
Was kann Ihr Grundstück?
Jetzt Erstgespräch vereinbaren und Entwicklungspotenzial unverbindlich prüfen lassen.
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