Gestaltungsplan: Der Sondernutzungsplan für mehr Qualität und Dichte
- Simon Käslin
- vor 1 Tag
- 11 Min. Lesezeit
Ein Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der für ein bestimmt umgrenztes Gebiet eigene, verbindliche Bau- und Nutzungsvorschriften festlegt. Alle acht Kantone im Raum Zürich, Ostschweiz und Innerschweiz kennen ein solches Instrument, es heisst nur nicht überall gleich: Gestaltungsplan in Zürich, Thurgau, Schwyz, Aargau und Luzern, Sondernutzungsplan in St. Gallen, Bebauungsplan in Zug, Quartierplan in Schaffhausen. Überall gilt dasselbe Grundprinzip: Abweichung von der Regelbauweise gegen nachgewiesene Qualität. Ein Anspruch auf mehr Volumen entsteht daraus nirgends.
Verschieden sind die Mindestfläche, die Auflagefrist, wer zustimmen muss und vor allem die Mehrwertabgabe. Nur Luzern und Zug kennen einen gesetzlich bezifferten Bonus. Nur Schwyz und Zug kennen eine gesetzliche Mindestfläche.
Inhaltsverzeichnis
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1. Was ein Sondernutzungsplan ist und wie er in Ihrem Kanton heisst
Der Rahmennutzungsplan, also die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, gilt flächendeckend und gleich für alle. Der Sondernutzungsplan gilt nur für einen abgegrenzten Perimeter und geht dort vor. Er ist das Werkzeug, mit dem eine Gemeinde ein grösseres Areal anders regeln kann als das Umland, ohne die ganze Zone zu ändern.
Die Bezeichnungen gehen auseinander:
Kanton | Bezeichnung | Fundstelle | Mindestfläche |
Zürich | Gestaltungsplan, öffentlich oder privat | §§ 83 bis 86 PBG, LS 700.1 | keine kantonale |
St. Gallen | Sondernutzungsplan als einziger Oberbegriff | Art. 23 bis 32 PBG, sGS 731.1 | keine |
Thurgau | Gestaltungsplan | §§ 23 bis 29 PBG, RB 700 | keine |
Schwyz | Gestaltungsplan | §§ 24, 30, 31 PBG, SRSZ 400.100 | 3000 m2, in Kernzonen 1500 m2 |
Zug | Bebauungsplan, einfach oder ordentlich | §§ 32, 32bis, 32ter PBG, BGS 721.11 | 2000 m2 beim einfachen Plan |
Aargau | Gestaltungsplan | § 21 BauG, SAR 713.100 | keine |
Schaffhausen | Quartierplan | Art. 17 f. Baugesetz, SHR 700.100 | keine |
Luzern | Bebauungsplan und Gestaltungsplan nebeneinander | §§ 65 bis 80 PBG, SRL 735 | keine kantonale, das BZR legt sie fest |
Zwei Kantone fallen aus dem Rahmen. St. Gallen hat mit der PBG-Revision von 2017 die Unterformen Überbauungs- und Gestaltungsplan abgeschafft; es gibt nur noch den einheitlichen Sondernutzungsplan. Luzern führt zwei Instrumente nebeneinander: den Bebauungsplan, den die Gemeinde erlässt, und den Gestaltungsplan, den die Grundeigentümerschaft aufstellt.
2. Das Kernprinzip: Mehr Freiheit gegen mehr Qualität
Der Handel ist überall derselbe: Sie erhalten Spielraum bei Höhe, Dichte, Stellung und Abständen, und Sie liefern dafür eine Qualität, die über dem liegt, was die Regelbauweise hergibt. Was kein Kanton zulässt, ist die Umgehung der Zone selbst. Die zonengemässe Nutzungsart bleibt überall unantastbar. Ein Gestaltungsplan macht aus einer Wohnzone keine Gewerbezone.
Der Zürcher Gesetzestext zeigt die Konstruktion exemplarisch:
§ 83 Abs. 1 PBG (LS 700.1): Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden.
Und die Gegenprobe steht direkt daneben. § 83 Abs. 2 PBG verlangt, dass für die Projektierung ein angemessener Spielraum zu belassen ist. Ein überladener Plan blockiert später Ihr eigenes Baugesuch und lässt sich nur in einem neuen Planverfahren ändern.
3. Was die Kantone für die Abweichung verlangen
Die materielle Hürde ist der Punkt, an dem Projekte scheitern. Sie ist kantonal unterschiedlich formuliert, und die Formulierung sagt Ihnen, womit Sie argumentieren müssen.
Zürich: Abweichung von Regelbauweise und kantonalen Mindestabständen. Die Grundordnung darf dabei nicht in ihrem Zweck entleert werden.
St. Gallen: Höhere bauliche Nutzung nur im Interesse einer Überbauung von hoher städtebaulicher und architektonischer Qualität (Art. 25 PBG).
Thurgau: Gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung, und diese muss im öffentlichen Interesse liegen (§ 24 Abs. 2 PBG).
Schwyz: Mehrere wesentliche Vorteile gegenüber der Normalbauweise, dazu Minergiestandard oder eine energetisch gleichwertige Lösung für Wohnbauten (§ 24 Abs. 3 PBG).
Zug: Wesentliche Vorzüge, also besonders gute architektonische Gestaltung der Bauten und Freiräume sowie besonders gute städtebauliche Einordnung (§ 32 PBG).
Aargau: Wesentliches öffentliches Interesse an der Gestaltung (§ 21 Abs. 1 BauG), Abweichung vom Nutzungsplan nur bei besserem Ergebnis (Abs. 2).
Schaffhausen: Haushälterische Bodennutzung, umweltschonendes, energiesparendes sowie architektonisch und ästhetisch gutes Bauen (Art. 17 Baugesetz).
Luzern: Wesentliche Vorteile, siedlungsgerechte Qualität, Grünflächen, Erschliessungs- und Energiekonzept (§ 75 Abs. 3 PBG).
Schwyz ist der einzige Kanton, der einen Energiestandard zur Bedingung der Abweichung macht. Wer dort mit einem Gestaltungsplan mehr Dichte will, muss Minergie oder eine gleichwertige Lösung liefern, sonst greift die Ausnahmeregel gar nicht.
4. Gibt es eine gesetzliche Mindestfläche?
Hier hält sich ein Missverständnis besonders hartnäckig. Eine gesetzliche Mindestfläche kennen nur zwei der acht Kantone:
Schwyz: 3000 Quadratmeter zusammenhängende Baulandfläche, in Kernzonen reduzierbar auf 1500 (§ 24 Abs. 1 PBG).
Zug: 2000 Quadratmeter für den einfachen Bebauungsplan und für die Arealbebauung (§§ 29, 32bis PBG).
In Zürich und Luzern legt die Gemeinde die Zahl fest, nicht der Kanton. Die im Kanton Zürich oft genannten 6000 Quadratmeter stammen aus kommunalen Bau- und Zonenordnungen und gelten für die Arealüberbauung, nicht für den Gestaltungsplan. Das Zürcher PBG kennt für den Gestaltungsplan überhaupt keine Flächenschwelle. In St. Gallen, Thurgau, Aargau und Schaffhausen gibt es gar keine.
Die praktische Folge: Wer ein Areal nach der Faustregel eines Nachbarkantons als zu klein abschreibt, trifft die Grundstücksentscheidung auf falscher Basis. Massgebend ist immer das kommunale Reglement, nicht die Zahl aus dem Nachbarkanton. Wie sich die Fläche auf das realistische Volumen auswirkt, klärt eine Machbarkeits- und Volumenstudie.
5. Gibt es einen garantierten Bonus? Nur in zwei Kantonen
Die häufigste Fehlannahme in Investitionsrechnungen lautet, ein Gestaltungsplan bringe automatisch mehr Ausnützung. Ein gesetzlich beziffertes Mehr gibt es in genau zwei Kantonen:
Luzern: In Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht höchstens 3 Meter mehr Gesamthöhe und 20 Prozent mehr Überbauungsziffer, ohne Planpflicht je höchstens 10 Prozent (§ 75 PBG).
Zug: Beim einfachen Bebauungsplan ein zusätzliches Geschoss, 20 Prozent mehr Nutzungsmass, 50 Prozent mehr Gebäudelänge und reduzierte innere Abstände (§ 32bis PBG).
In Zürich, St. Gallen, Thurgau, Schwyz, Aargau und Schaffhausen steht kein Prozentsatz im Gesetz. Die Mehrnutzung ist dort Verhandlungsergebnis gegen nachgewiesene Qualität und wird von der Behörde nicht geschuldet. Wer eine Renditerechnung auf einen unterstellten Bonus stellt, rechnet mit einer Grösse, die rechtlich nicht existiert. Was das für die Kalkulation bedeutet, zeigt der Beitrag zur Rendite bei Bauprojekten.
6. Was ein Gestaltungsplan festlegen kann und was nicht
Ein Gestaltungsplan kann typischerweise regeln: Baubereiche und Baufelder, Höhen und Geschosszahl, Nutzungsmass, Dachform und Materialisierung, Freiraum- und Umgebungskonzept, Erschliessung und Parkierung, Etappierung sowie Energie- und Nachhaltigkeitsanforderungen.
Nicht disponibel ist, was aus übergeordnetem Recht kommt. Ein Gestaltungsplan hebt weder den Gewässerraum noch den Waldabstand nach Bundesrecht auf, und er ersetzt keine Umzonung. Auch Baulinien bleiben bestehen, soweit sie nicht im selben Verfahren geändert werden.
Die Kunst liegt im Weglassen. Regeln Sie das Wesentliche verbindlich und den Rest offen. Der Kanton Zürich schreibt diesen Gedanken sogar ins Gesetz (§ 83 Abs. 2 PBG), aber er gilt überall gleichermassen.
7. Wer den Plan aufstellt und wer zustimmen muss
Ob Sie den Plan selbst aufstellen können und wie viele Miteigentümer mitziehen müssen, ist der grösste Terminrisiko-Treiber im ganzen Verfahren.
Zürich: Der private Gestaltungsplan wird allgemeinverbindlich, wenn ihm die Grundeigentümer zustimmen, denen mindestens zwei Drittel der einbezogenen Flächen gehören (§ 85 Abs. 2 PBG). Dazu kommt die Zustimmung des für die Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs (§ 86 PBG).
Schwyz: Antrag sämtlicher Grundeigentümer. Nur wo eine Gestaltungsplanpflicht besteht, genügt der Antrag der Eigentümer mit mindestens der Hälfte der Fläche (§ 30 Abs. 1 PBG).
Zug: Beim einfachen Bebauungsplan ist die Zustimmung der Eigentümerschaft nicht erforderlich, das Antragsrecht liegt bei mindestens 50 Prozent der Fläche.
Luzern: Die Aufstellung des Gestaltungsplans ist Sache der Grundeigentümer (§ 74 PBG); bei Uneinigkeit kann die Gemeinde eingreifen.
St. Gallen, Thurgau, Aargau und Schaffhausen: keine gesetzliche Zustimmungsquote. Private haben ein Antrags- und Entwurfsrecht, aber keinen Anspruch auf Festsetzung.
Bei Arealen mit mehreren Eigentümern liegt hier die erste echte Hürde, und sie ist selten eine Rechtsfrage. Sie ist eine Verhandlungsfrage, die früh geführt werden muss, nicht erst wenn der Plan gezeichnet ist.
8. Verfahren, Auflagefristen und Genehmigung im Vergleich
Der Ablauf ist überall ähnlich: Vorabklärung mit der Gemeinde, Planentwurf mit Sonderbauvorschriften, kantonale Vorprüfung, öffentliche Auflage mit Einwendungen, Festsetzung, Genehmigung, Rechtskraft. Verschieden sind die Fristen und die Frage, ob der Kanton am Ende noch genehmigen muss.
Kanton | Auflagefrist | Kantonale Genehmigung |
Zürich | 60 Tage (§ 7 Abs. 2 PBG) | ja, durch die zuständige Direktion |
St. Gallen | 30 Tage (Art. 41 PBG) | ja, durch die zuständige kantonale Stelle (Art. 38) |
Thurgau | 20 Tage (§ 29 PBG) | ja, durch das Departement (§ 5 Abs. 2) |
Schwyz | 20 Tage (§ 30 PBG) | ja, durch den Regierungsrat |
Zug | 30 Tage | einfacher Plan nein, ordentlicher Plan ja |
Aargau | 30 Tage (§ 24 BauG) | ja, durch das zuständige Departement (§ 27) |
Schaffhausen | Verfahren nach Art. 17 f. Baugesetz | ja, durch das Baudepartement |
Luzern | 30 Tage (§ 77 PBG) | Bebauungsplan ja, durch den Regierungsrat (§ 20) |
Zwei Extreme lohnen die Beachtung. Zürich hat mit 60 Tagen die längste Auflagefrist und verlangt beim privaten Plan zusätzlich einen Beschluss des BZO-Organs, gegen den in der Regel das Referendum offensteht. Zug kommt beim einfachen Bebauungsplan ohne Vorprüfung und ohne kantonale Genehmigung aus, weil die zulässigen Abweichungen im Gesetz abschliessend aufgezählt sind. Verfahrensdauern aus dem einen Kanton lassen sich auf den anderen nicht übertragen. Wie lange das anschliessende Baubewilligungsverfahren dauert, steht im Beitrag Wie lange dauert eine Baubewilligung.
9. Mehrwertausgleich: die Bundesvorgabe
Der Mehrwertausgleich ist der Posten, der in frühen Kalkulationen am häufigsten fehlt. Die Grundlage steht im Bundesrecht.
Art. 5 Abs. 1 RPG (SR 700): Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
Art. 5 Abs. 1bis RPG konkretisiert: Planungsvorteile aus neu eingezontem Boden werden mindestens zu 20 Prozent ausgeglichen, fällig bei Überbauung oder Veräusserung. Die Bestimmung stammt aus der RPG-Revision vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014, mit einer Umsetzungsfrist bis Ende April 2019.
Entscheidend ist, was der Bund NICHT vorschreibt. Art. 5 Abs. 1bis erfasst ausschliesslich Einzonungen. Ob Auf- und Umzonungen innerhalb der Bauzone ausgeglichen werden, und damit genau die Fälle, die ein Gestaltungsplan auslöst, entscheiden die Kantone und in mehreren von ihnen die Gemeinden.
10. Mehrwertabgabe in den acht Kantonen
Kanton | Satz | Erfasst kantonal | Freibetrag |
Zürich | 20 % Kanton, bis 40 % durch die Gemeinden | Einzonung; Auf- und Umzonung den Gemeinden überlassen | Fr. 100'000 bei Auf- und Umzonung |
St. Gallen | 20 % | nur Einzonung | Fr. 30'000 |
Thurgau | 20 % | Einzonung und Umzonung aus öffentlichen Zonen | keiner im Gesetz |
Schwyz | 20 %, Um- und Aufzonung höchstens 20 % | Einzonung zwingend, Um- und Aufzonung fakultativ durch die Gemeinde | Fr. 30'000 |
Zug | 20 % | Einzonung und Umzonung aus Zonen des öffentlichen Interesses | kein allgemeiner, nur bei Arrondierungen |
Aargau | 20 %, Gemeinden bis 30 % | Einzonung und bestimmte Umzonungen, Aufzonung nicht | unter 80 m2 oder Fr. 5'000 |
Schaffhausen | 30 % Einzonung, 20 % Umzonung, kommunal bis 20 % Aufzonung | Einzonung und Umzonung | Mehrwert unter Fr. 10'000 |
Luzern | 20 % | Einzonung, Umzonung und Planänderung in Gebieten mit Planpflicht | Fr. 50'000 bzw. Fr. 100'000 |
Der Satz von 20 Prozent, den man überall hört, ist damit nur die Untergrenze. Schaffhausen verlangt bei der Einzonung 30 Prozent, der Aargau lässt den Gemeinden bis 30 Prozent, und im Kanton Zürich dürfen die Gemeinden bei Auf- und Umzonungen bis 40 Prozent abschöpfen. Die Stadt Zürich schöpft diesen Rahmen aus.
11. Wenn der Mehrwert nicht im Gesetz steht, sondern im Vertrag
Für einen Gestaltungsplan ist die kantonale Tabelle oft gar nicht die relevante Grösse. In St. Gallen, im Thurgau und im Aargau erfasst das kantonale Recht die Aufzonung nicht, in Zug, Schwyz und Schaffhausen nur teilweise oder nur wenn die Gemeinde es eingeführt hat. Wo der Kanton nichts vorschreibt, verschwindet die Abschöpfung nicht. Sie wandert in den städtebaulichen Vertrag, der dem Plan beigelegt wird.
Dieser Vertrag ist verhandelbar, aber er wird meist spät verhandelt, wenn die Projektkosten bereits gebunden sind und der Zeitdruck auf Ihrer Seite liegt. Zu den üblichen Gegenleistungen gehören Landabtretungen für Erschliessung und Freiraum, Beiträge an öffentliche Anlagen, Anteile preisgünstiger Wohnungen und Verpflichtungen zu Wettbewerbsverfahren.
Praktische Konsequenz für die Rechnung: Setzen Sie den Mehrwertbeitrag von Anfang an als eigene Position ein, auch dort, wo kein kantonaler Satz gilt. Eine ehrliche Kalkulation rechnet mit einer Bandbreite, nicht mit einer Null. Wie ein solches Kostengerüst aufgebaut wird, zeigt die Projektoptimierung.
12. Gestaltungsplan, Arealüberbauung oder Regelbauweise?
In mehreren Kantonen steht neben dem Sondernutzungsplan ein leichteres Instrument, das ohne Planverfahren auskommt. Im Kanton Zürich ist das die Arealüberbauung nach §§ 69 ff. PBG, in Zug die Arealbebauung nach § 29 PBG. Der Vergleich am Zürcher Beispiel:
Kriterium | Regelbauweise | Arealüberbauung | Gestaltungsplan |
Rechtsgrundlage | BZO und PBG | §§ 69 ff. PBG plus BZO | §§ 83 ff. PBG |
Verfahren | nur Baugesuch | Baugesuch mit erhöhten Anforderungen | eigenes Planverfahren |
Dauer | kurz | mittel | lang, ein bis mehrere Jahre |
Mindestfläche | keine | nach BZO, oft 6000 m2 | keine kantonale |
Abstände zu Wald, Gewässer, Nachbarn | gelten | dürfen nicht verringert werden (§ 72 PBG) | kantonale Mindestabstände disponibel, übergeordnetes Recht nicht |
Politisches Risiko | gering | gering | Einwendungen, Beschluss, allenfalls Referendum |
Wichtig zur Arealüberbauung: § 71 PBG gewährt keine Vorteile, sondern stellt Anforderungen. Er verlangt, dass Bauten, Anlagen und Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sind. Die Vorteile in Form höherer Ausnützung oder zusätzlicher Geschosse stehen in der kommunalen Bau- und Zonenordnung. Die Kennzahlen dahinter erklärt der Beitrag zur Ausnützungsziffer.
13. Rechenbeispiel: Wann sich der Weg lohnt
Ausgangslage: ein Areal von 6000 Quadratmetern in einer dreigeschossigen Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von 0,6. Nach Regelbauweise ergibt das 3600 Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche. Der Gestaltungsplan soll 20 Prozent mehr bringen, also 720 Quadratmeter zusätzlich.
Position | Grössenordnung | Bemerkung |
Zusätzliche Geschossfläche | 720 m2 | entspricht rund sechs bis acht Wohnungen |
Planungskosten Gestaltungsplan | Fr. 150'000 bis 400'000 | Planung, Fachgutachten, Verfahrensbegleitung |
Mehrwertabgabe | je nach Kanton und Gemeinde 20 bis 40 % | auf dem planungsbedingten Mehrwert |
Zeitverlust gegenüber Regelbauweise | ein bis drei Jahre | Zinsen, Baupreisentwicklung, Marktrisiko |
Die Rechnung geht auf, wenn die zusätzliche Geschossfläche die Summe aus Planungskosten, Mehrwertabgabe und Zeitverlust deutlich übersteigt. Bei kleinen Arealen und knappem Bonus tut sie das oft nicht. Deshalb steht am Anfang immer eine Volumenstudie, die zeigt, wie viel Mehrnutzung realistisch erreichbar ist, und keine Annahme. Für Mehrfamilienhäuser im Speziellen zeigt der Beitrag zur Machbarkeitsstudie Mehrfamilienhaus, wie sich Wohnungsmix und Flächeneffizienz auf das Ergebnis auswirken.
14. Sechs Fehler, an denen Gestaltungspläne scheitern
Den Gestaltungsplan als Dichtewerkzeug missverstehen. Nur Luzern und Zug beziffern einen Bonus im Gesetz. Überall sonst gibt es Mehrnutzung nur gegen nachgewiesene Qualität, und die Behörde schuldet sie nicht.
Die Mindestfläche aus dem Nachbarkanton übernehmen. Nur Schwyz und Zug haben eine gesetzliche Zahl. In Zürich und Luzern legt sie die Gemeinde fest, in vier Kantonen gibt es gar keine.
Die Mehrwertabgabe zu spät einrechnen. Wo der Kanton die Aufzonung nicht erfasst, steht die Abschöpfung im städtebaulichen Vertrag und wird spät verhandelt.
Die Eigentümerfrage unterschätzen. Zürich verlangt zwei Drittel der Fläche, Schwyz grundsätzlich alle. Ohne diese Klärung ist jeder Terminplan Makulatur.
Zu detailliert planen. Ein überladener Plan blockiert später das eigene Baugesuch und lässt sich nur in einem neuen Planverfahren ändern.
Mit dem gewünschten Volumen beginnen und die Begründung nachliefern. Das ist der sicherste Weg, ein Verfahren zu verlieren, in jedem der acht Kantone.
Wie das Baugesuch nach der Festsetzung des Plans abläuft, erklärt der Beitrag zu Baueingabe und Baubewilligung. Wer noch vor dem Landkauf steht, findet die vorgelagerten Prüfschritte im Beitrag zum Grundstückskauf in der Schweiz.
15. Häufige Fragen zum Gestaltungsplan
Was ist ein Gestaltungsplan einfach erklärt? Ein Sondernutzungsplan für ein bestimmt umgrenztes Gebiet, der eigene, verbindliche Bau- und Nutzungsvorschriften festlegt und dort dem Rahmennutzungsplan vorgeht. Er erlaubt Abweichungen von der Regelbauweise, verlangt dafür aber eine überdurchschnittliche Qualität. Er heisst nicht überall gleich: In St. Gallen ist es der Sondernutzungsplan, in Zug der Bebauungsplan, in Schaffhausen der Quartierplan.
Gibt es eine Mindestfläche für einen Gestaltungsplan? Nur in zwei der acht verglichenen Kantone. Schwyz verlangt 3000 Quadratmeter, in Kernzonen 1500 (§ 24 Abs. 1 PBG), Zug verlangt 2000 Quadratmeter für den einfachen Bebauungsplan. In Zürich und Luzern legt die Gemeinde die Zahl fest, in St. Gallen, Thurgau, Aargau und Schaffhausen gibt es keine. Die oft zitierten 6000 Quadratmeter im Kanton Zürich gehören zur Arealüberbauung und stehen in der kommunalen Bau- und Zonenordnung.
Bringt ein Gestaltungsplan automatisch mehr Ausnützung? Nein. Einen gesetzlich bezifferten Bonus kennen nur Luzern mit höchstens 3 Metern Mehrhöhe und 20 Prozent mehr Überbauungsziffer und Zug mit einem zusätzlichen Geschoss und 20 Prozent mehr Nutzungsmass beim einfachen Bebauungsplan. In Zürich, St. Gallen, Thurgau, Schwyz, Aargau und Schaffhausen steht kein Prozentsatz im Gesetz. Die Mehrnutzung ist Verhandlungsergebnis gegen nachgewiesene Qualität.
Wie lange dauert ein Gestaltungsplanverfahren? Realistisch ein bis mehrere Jahre, je nach Kanton und politischer Lage. Allein die öffentliche Auflage dauert im Kanton Zürich 60 Tage, in St. Gallen, Zug, Aargau und Luzern 30 Tage und im Thurgau und in Schwyz 20 Tage. Dazu kommen Vorabklärung, Planerarbeitung, kantonale Vorprüfung, Festsetzung und Genehmigung. In Zug entfällt beim einfachen Bebauungsplan die kantonale Genehmigung.
Wie hoch ist die Mehrwertabgabe? Der Bund verlangt in Art. 5 Abs. 1bis RPG mindestens 20 Prozent, aber nur bei Einzonungen. Kantonal reicht die Spanne weiter: Schaffhausen verlangt bei Neueinzonung 30 Prozent, der Aargau lässt den Gemeinden bis 30 Prozent, und im Kanton Zürich dürfen Gemeinden bei Auf- und Umzonungen bis 40 Prozent abschöpfen. Freibeträge liegen zwischen Fr. 5'000 im Aargau und Fr. 100'000 im Kanton Zürich.
Wer muss einem privaten Gestaltungsplan zustimmen? Das ist kantonal sehr verschieden. Im Kanton Zürich wird der private Plan allgemeinverbindlich, wenn ihm die Eigentümer von mindestens zwei Dritteln der einbezogenen Flächen zustimmen (§ 85 Abs. 2 PBG), dazu kommt die Zustimmung des für die Bau- und Zonenordnung zuständigen Organs. In Schwyz braucht es grundsätzlich sämtliche Grundeigentümer. In Zug ist beim einfachen Bebauungsplan keine Zustimmung erforderlich.
Gestaltungsplan sauber beurteilen
Ich prüfe unabhängig, ob sich der Weg für Ihr Areal rechnet, in allen Kantonen der Deutschschweiz. Kostenloses Erstgespräch.
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