Machbarkeitsstudie Schweiz: Von der Parzelle zum Bauvolumen
Aktualisiert: 31. Aug.
Eine Machbarkeitsstudie ist das einfachste und zugleich wirkungsvollste Werkzeug, um herauszufinden, was auf einem Grundstück wirklich möglich ist. Aus ersten Grundrissen mit Gebäudeumrissen und etwas Volumetrie entstehen die Kennzahlen, die Sie für Ihre Entscheidung brauchen: Nutzbare Wohnfläche, Bauvolumen, mögliche Nutzungen und eine erste Kostenordnung. Zugleich vermittelt sie ein erstes Gefühl für das künftige Projekt, mit Aussicht, Ausrichtung und Grundstruktur. Das Ganze wird bewusst in mehreren Varianten gedacht, damit Sie eine echte Auswahl haben. Dieser Beitrag zeigt Schritt für Schritt, wie eine Machbarkeitsstudie zu ihren Ergebnissen kommt, für private Bauherren wie für Investoren.
Inhaltsverzeichnis
Was steckt wirklich in Ihrem Grundstück?
In einem kostenlosen 30-Minuten-Gespräch sage ich Ihnen ehrlich, was auf Ihrer Parzelle möglich ist.
1. Was ist eine Machbarkeitsstudie und was bringt sie Ihnen?
Am Anfang jedes Bauvorhabens steht dieselbe Frage: Was ist auf diesem Grundstück eigentlich möglich, und lohnt es sich? Eine Machbarkeitsstudie beantwortet genau das. Sie klärt früh, ob und wie sich ein Vorhaben auf einer konkreten Parzelle umsetzen lässt, rechtlich, räumlich und wirtschaftlich.
Der Kern ist einfacher, als viele denken. Aus den Vorgaben des Grundstücks entsteht ein grober Baukörper, und daraus werden die Kennzahlen abgeleitet, die für Ihre Entscheidung zählen. Es geht dabei nicht nur um das reine Bauvolumen. Die Studie geht weiter und zeigt auch die mögliche Nutzung, den Wohnungsmix, die Gestaltung und eine erste Einordnung von Kosten und Wert. Im Grundsatz aber führt sie Sie sauber von der Parzelle zu einem greifbaren, entscheidbaren Bild.
Was eine Machbarkeitsstudie und eine Volumenstudie grundsätzlich leisten und wie sie sich unterscheiden, lesen Sie ausführlich im Grundlagenartikel zu Machbarkeitsstudie und Volumenstudie. Hier gehen wir konkret durch, wie sie zu ihren Ergebnissen kommt.
2. Für private Bauherren und Investoren gleichermassen
Eine Machbarkeitsstudie ist kein Werkzeug nur für Profis. Sie hilft beiden Seiten, auf die es ankommt.
Private Bauherren wollen wissen: Reicht das Grundstück für unser Haus? Wie viel Wohnfläche liegt drin, und liesse sich eine Einliegerwohnung realisieren, die einen Teil der Finanzierung trägt?
Investoren und Grundstückseigentümer fragen anders: Wie viele Wohnungen sind möglich, welcher Mix ist marktgängig, und was bedeutet das für Ertrag und Wert? Wie sich aus solchen Grössen eine Rendite ableiten lässt, zeigt der Beitrag Rendite bei Bauprojekten.
So unterschiedlich die Ziele sind, die Grundlage ist dieselbe. Beide brauchen zuerst eine belastbare Antwort auf die Frage, was das Grundstück hergibt. Genau die liefert die Machbarkeitsstudie.
3. So einfach funktioniert das Werkzeug
Für eine Machbarkeitsstudie braucht es keine fertige Planung und keine ausgearbeiteten Pläne. Es genügen erste Grundrisse mit den Gebäudeumrissen und etwas Volumetrie, also ein grob modellierter Baukörper auf dem Grundstück.
Aus diesem einfachen Modell ergeben sich alle Kennzahlen, die für die Entscheidung wichtig sind: Die anrechenbare Geschossfläche, die nutzbare Wohnfläche, das Gebäudevolumen, die mögliche Anzahl Wohnungen und eine erste Kostenordnung. Das ist das Schöne an diesem Werkzeug. Es ist schlank und schnell, und trotzdem aussagekräftig genug, um daraus eine Richtung abzuleiten.
4. Die Ausgangslage: Was Ihr Grundstück vorgibt
Jede Machbarkeitsstudie beginnt mit den Grundlagen des Grundstücks. Massgebend sind die Parzellenfläche, die Zone mit ihrer Kennzahl zur Ausnützung, die Grenzabstände und Gebäudehöhen, die Topografie sowie die Erschliessung und allfällige Dienstbarkeiten. Wer vor dem Kauf steht, prüft diese Punkte am besten zuerst. Wie das systematisch geht, zeigt der Beitrag zur Grundstücksanalyse vor dem Kauf.
Für dieses vereinfachte, anonymisierte Beispiel nehmen wir ein reales Hanggrundstück aus unserer Praxis, in einer Agglomerationsgemeinde im Raum Zürich. Die Ausgangslage:
Parzellenfläche: Rund 975 m²
Lage: Hanggrundstück mit spürbarer Höhendifferenz von der Strasse zur Hangseite
Zone: Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von 40 Prozent
Erschliessung vorhanden, keine erschwerenden Dienstbarkeiten bekannt
Gerade die Hanglage wird später zu einem wertvollen Hebel. Gehen wir es der Reihe nach durch.
5. Von der Parzelle zur nutzbaren Wohnfläche
Der erste Rechenschritt führt von der Parzelle zur anrechenbaren Geschossfläche. Die Ausnützungsziffer sagt, wie viel Geschossfläche pro Quadratmeter Land zulässig ist:
Anrechenbare Geschossfläche = Parzellenfläche x Ausnützungsziffer
975 m² x 0.40 = 390 m² formell anrechenbare Geschossfläche
Diese 390 m² sind aber nicht gleich bewohnbare Fläche. Ein Teil geht für Wandquerschnitte, für die Erschliessung mit Treppen und Gängen sowie für Technikräume verloren. Als Erfahrungswert rechnen wir dafür rund 25 Prozent ab.
Es bleiben also etwa 75 Prozent als nutzbare Nettowohnfläche:
390 m² x 0.75 = rund 290 m² Nettowohnfläche
Das ist bereits eine sehr aussagekräftige Zahl. Sie zeigt, in welcher Grössenordnung sich das Vorhaben bewegt, noch bevor ein einziger Grundriss geplant ist.
6. Von der Geschossfläche zum Gebäudevolumen
Aus der Geschossfläche wird ein Bauvolumen, sobald die Geschosshöhe hinzukommt. Für eine grobe Einordnung genügt eine einfache Näherung mit einer mittleren Geschosshöhe von rund 3.0 m:
390 m² x 3.0 m = rund 1'170 m³, mit Zuschlägen für Dach und Konstruktion grob 1'150 bis 1'300 m³
Diese Zahl ist wichtig, weil sich viele Baukosten in der frühen Phase am zuverlässigsten über den Kubikmeterpreis abschätzen lassen. Die folgende Tabelle fasst die Herleitung zusammen.
Schritt | Rechnung | Ergebnis |
Parzellenfläche | - | 975 m² |
Ausnützungsziffer | - | 0.40 = 40% |
Formell anrechenbare Geschossfläche | 975 m² x 0.40 | 390 m² |
Abzug Wände, Erschliessung, Technik | - | -25% |
Nutzbare Nettowohnfläche | 390 m² x 0.75 | circa 290 m² |
Gebäudevolumen oberirdisch (grob) | 390 m² x 3.00m | 1'150 bis 1'300 m³ |
Alle Werte sind Richtwerte und kantons- sowie projektabhängig.
7. Verstecktes Potenzial sichtbar machen
Jetzt kommt der Teil, in dem eine gute Machbarkeitsstudie Schweiz ihren eigentlichen Wert zeigt. Die formell anrechenbaren 390 m² sind nämlich nicht das Ende der Geschichte. Es gibt eine ganze Reihe baurechtlich verankerter Hebel, mit denen sich zusätzliche, nicht an die Ausnützung angerechnete Wohnfläche gewinnen lässt.
Hanglage, Untergeschoss: talseitig als vollwertiges Wohngeschoss nutzbar, zählt nicht zur Ausnützung
Attika und Dachgeschoss: Flächen sind bis zu einem bestimmten Anteil nicht anrechenbar
Wintergarten: unbeheizte verglaste Anbauten bleiben bis zu einem Anteil unangerechnet
Erker, Vorbauten, Gebäudelänge: zusätzliche Fläche und mehr Raumtiefe
Nebenflächen (Keller, Technik, Einstellhalle): zählen nicht zur Ausnützung
An unserem Beispielgrundstück wirkt vor allem die Hanglage. Weil das Terrain deutlich abfällt, lässt sich das Untergeschoss strassenseitig als vollwertiges Wohngeschoss ausbilden, das rechtlich nicht zur Ausnützung zählt. Zusammen mit einem Attikageschoss und einem Wintergarten liess sich aus den formellen 390 m² eine effektiv nutzbare Wohnfläche in der Grössenordnung von 550 bis 650 m² entwickeln. Dieser Unterschied verändert den Wert eines Gebäudes deutlich.
Genau diese Hebel lassen sich erstmals in einer Machbarkeitsstudie sauber sichtbar machen. Welche davon in Ihrem Fall gelten, hängt vom kantonalen und kommunalen Recht ab und will fachlich geprüft sein.
8. Mehr als Zahlen: Das erste Projektgefühl
Eine gute Machbarkeitsstudie beantwortet nicht nur die Frage nach Flächen und Volumen. Sie stellt schon früh die ersten gestalterischen Fragen und vermittelt damit ein erstes Gefühl für Ihr künftiges Zuhause oder Ihr Projekt.
Dazu gehören zum Beispiel: Wie ist das Haus zur Aussicht und zur Sonne ausgerichtet? Wie werden die Räume aufgeteilt, und in welche Richtung öffnen sie sich? Wo liegt der Zugang, wo die Garage, und wie ist der Garten angeordnet? Solche Überlegungen gehen über reine Zahlen hinaus. Sie geben dem Vorhaben eine Orientierung und machen aus einer abstrakten Fläche eine Vorstellung, mit der Sie sich identifizieren können.
Dieses erste Projektgefühl ist wertvoll. Es hilft Ihnen zu spüren, ob ein Weg zu Ihnen passt, und es zeigt uns, in welche Richtung wir die Varianten weiterentwickeln. So wird die Machbarkeitsstudie vom reinen Rechenwerk zu einer echten Projektorientierung.
9. Denken in Varianten: Vom Einfamilienhaus bis zur Mischnutzung
Eine Machbarkeitsstudie liefert nie nur eine Lösung. Sie arbeitet mit Varianten, und das ist entscheidend. Nur so haben Sie am Ende eine echte Auswahl und entscheiden bewusst, statt die erstbeste Idee zu verfolgen. Dieselbe Parzelle trägt oft ganz unterschiedliche Wege.
Nutzungsvariante | Für wen: | Wieso? |
Grosszügiges Einfamilienhaus | Eigennutzung Familie | maximale Wohnqualität |
Zweifamilienhaus | zwei Haushalte oder Vermietung | Ertrag und Flexibilität |
Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung | Eigennutzung plus Miete | Entlastet die Finanzierung |
Kleines bis mittleres Mehrfamilienhaus | Investoren, Verdichtung | mehrere Einheiten bringen Rendite |
Mischnutzung Wohnen und stilles Gewerbe | Praxis, Büro, Atelier | zusätzliche, ruhige Nutzungsart |
Ob ein grosszügiges Eigenheim, ein Haus mit Einliegerwohnung, ein Mehrfamilienhaus oder eine Mischform mit einem Teil Wohnen und einem Teil stillem Gewerbe wie einer Ortspraxis: Die Studie stellt die sinnvollen Varianten nebeneinander und macht Wohnqualität, Ertrag und Flexibilität vergleichbar.
10. Was kostet der Bau in dieser frühen Phase?
Für eine grobe Kostenschätzung eignet sich in der frühen Phase der Kubikmeterpreis. Dabei lohnt es sich, zwischen Wohnkubatur und Kellerkubatur zu unterscheiden, denn beide kosten nicht gleich viel.
Die Kellerkubatur ist günstiger, weil sie einfacher ausgebaut ist. Als Richtwert liegt sie bei rund CHF 700 bis 800 pro m³. Gebaut werden muss sie trotzdem, deshalb gehört sie in die Rechnung. Die Wohnkubatur beginnt bei rund CHF 1'000 pro m³ und steigt mit dem Ausbaustandard deutlich an. Für einen mittleren Ausbaustandard rechnen wir sicher mit rund CHF 1'200 pro m³.
Eine saubere Kostenordnung rechnet das Wohnvolumen und das Kellervolumen also getrennt und auf Basis der SIA 416. So entsteht je Variante eine erste, ehrliche Kostenbandbreite. Wie sich Baukosten in der Schweiz zusammensetzen, lesen Sie im Beitrag Was kostet ein Hausbau.
11. Nicht nur die Ausnützungsziffer: Die weiteren Kennzahlen
Ein wichtiger Hinweis zur Einordnung: Die Ausnützungsziffer ist nicht überall die massgebende Grösse. Je nach Kanton und Gemeinde gilt stattdessen eine Baumassenziffer, eine Geschossflächenziffer, oder es gelten schlicht Begrenzungen der Geschossfläche und der Höhen. Welche Kennzahl bei Ihnen zählt und wie sie mit Abständen, Höhen und Dachform zusammenspielt, klärt die Machbarkeitsstudie. Die Hintergründe dazu finden Sie im Beitrag Ausnützungsziffer, GFZ und BMZ erklärt.
12. Selbst einschätzen oder Fachmann holen?
Eine erste grobe Einordnung können Sie durchaus selbst machen. Mit Parzellenfläche, Zone und Kennzahl kommen Sie, wie oben gezeigt, schon auf eine ungefähre Wohnfläche und ein Volumen.
Für eine tragfähige Grundlage lohnt sich aber die Fachperson. Die Hebel richtig zu nutzen, die Varianten sinnvoll zu entwickeln und das Reglement korrekt auszulegen, das entscheidet über sehr viel Fläche und Wert. Ein Fehler in dieser frühen Phase geht rasch ins Geld, um ein Vielfaches dessen, was eine Studie kostet. Genau hier liegt der Wert einer unabhängigen Begleitung: Wir rechnen es ehrlich durch, erklären es Ihnen so, dass Sie den Durchblick behalten, und Sie entscheiden am Ende selbst. Was für Ihr Grundstück richtig ist, kommt immer auf die konkrete Situation an.
13. Vom Ergebnis zur Entscheidung: Und was danach kommt
Das Ziel der Machbarkeitsstudie ist eine saubere, fundierte Entscheidungsgrundlage. Am Ende können Sie mit gutem Gewissen sagen: In diese Richtung gehen wir. Sie wählen bewusst zwischen den Varianten, weil Sie Fläche, Nutzung, Gestaltung, Kosten und Wert vergleichen können.
Ist der Entscheid gefällt, folgt als nächster Schritt das Vorprojekt. Dort wird aus der gewählten Variante ein konkretes Konzept mit Grundrissen. Was dabei zu beachten ist, beschreibt der Beitrag zum Vorprojekt beim Hausbau.
14. Häufige Fragen Machbarkeitsstudie Schweiz (FAQ)
Was ist eine Machbarkeitsstudie einfach erklärt? Sie ist ein schlankes Werkzeug, um herauszufinden, was auf einem Grundstück möglich ist. Aus Grundrissen mit Gebäudeumrissen und etwas Volumetrie entstehen die Kennzahlen für die Entscheidung: Wohnfläche, Volumen, mögliche Nutzungen und eine grobe Kostenordnung, in mehreren Varianten.
Wie viel Wohnfläche bekomme ich aus meiner Geschossfläche? Als Richtwert bleiben rund 75 Prozent der anrechenbaren Geschossfläche als nutzbare Nettowohnfläche. Etwa 25 Prozent gehen für Wände, Erschliessung und Technik verloren.
Kann ich mehr bauen, als die Ausnützungsziffer erlaubt? Oft ja. Über Hebel wie eine Hanglage mit vollwertigem Untergeschoss, Attika, Wintergarten oder nicht angerechnete Nebenflächen lässt sich zusätzliche Wohnfläche gewinnen. Was gilt, hängt vom kantonalen und kommunalen Recht ab und gehört fachlich geprüft.
Für wen lohnt sich eine Machbarkeitsstudie? Für private Bauherren, die wissen wollen, was für ihre Familie möglich ist, und für Investoren, die Wohnungszahl, Mix und Wert klären möchten. Die Grundlage ist für beide dieselbe.
Was kostet eine Machbarkeitsstudie? Das hängt von Umfang und Komplexität ab, bewegt sich aber meist im tiefen bis mittleren vierstelligen Bereich und ist damit klein im Verhältnis zu den Bau- und Landkosten.
Brauche ich die Studie schon vor dem Grundstückskauf? Ja, das ist sehr zu empfehlen. So wissen Sie vor dem Kauf, ob sich Ihre Pläne realisieren lassen, und verhandeln aus einer besseren Position.
Was steckt wirklich in Ihrem Grundstück?
In einem kostenlosen 30-Minuten-Gespräch sage ich Ihnen ehrlich, was auf Ihrer Parzelle möglich ist.
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